2025년 전세보증금 반환소송 절차부터 강제집행까지 완전 이해하기

전세계약이 끝났는데도 임대인이 보증금을 제때 돌려주지 않는 상황은 2025년에도 여전히 반복되는 대표적 분쟁입니다.
특히 역전세 지역이나 다주택 임대인, 법인 임대인, 신축 빌라 전세에서는 보증금 반환 지연이 더 빈번하게 발생하고 있습니다.

내용증명 발송, 임차권등기명령 신청 등 여러 조치를 했음에도
임대인이 보증금을 반환하지 않는다면 전세보증금 반환소송이 가장 확실하고 강력한 수단입니다.
이번 글에서는 세입자가 실제로 알아야 하는 반환소송 절차를 가장 현실적이고 실무적인 기준으로 정리했습니다.

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1. 전세보증금 반환소송이 필요한 상황

다음 상황이라면 소송을 검토해야 합니다.

• 만기일까지 보증금을 돌려주지 않음
• “새 세입자 들어오면 줄게요”라고 조건부 반환을 제시
• 임대인이 연락을 피하거나 잠적
• 일부 금액만 지급하고 나머지 금액을 수개월 미룸
• 내용증명·임차권등기명령까지 했지만 여전히 무응답
• 보증보험에 가입하지 않았고, 반환 지급도 없음

전세 분쟁에서 “조금만 기다려 달라”는 말은 대개 장기 지연으로 이어집니다.
소송 제기는 보증금 회수의 속도를 결정하는 핵심 선택입니다.

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2. 소송을 시작하기 전 반드시 해야 할 선행 단계

(1) 내용증명 발송

임대인에게 공식적으로 “반환을 요구했다”는 기록 남기기.

(2) 임차권등기명령 신청

이사를 나가도 대항력·우선변제권 유지.
소송, 경매, 보증보험 청구에 모두 필수.

(3) 증거 정리

• 계약서
• 확정일자
• 전입신고 이력
• 문자·통화 녹취
• 내용증명 발송 내역
  이 자료들이 소송 승패에 직접 영향을 줍니다.

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3. 전세보증금 반환소송 제기 절차

① 소장 작성

소장에는 다음 내용이 필수 포함됩니다.

• 임대인·임차인 정보
• 계약 내용(주소, 금액, 계약기간 등)
• 보증금 미반환 사실
• 반환 요청 기록(내용증명 등)
• 청구 금액(원금 + 지연손해금)

초보자도 작성 가능하지만, 문구 오류가 발생하기 쉬우므로
법률구조공단 무료 상담 또는 변호사 검토를 권장합니다.

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② 법원 접수

관할 법원
임차주택 소재지 관할 지방법원

접수 방법

• 전자소송 사이트
• 법원 방문 접수

요즘은 전자소송을 많이 이용합니다.
문서 업로드만으로 절차가 간편합니다.

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③ 인지대·송달료 납부

전세보증금 규모에 따라 인지대는 달라지나
보통 수만 원 수준입니다.

송달료는 약 4만~7만 원 정도 발생합니다.

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④ 소송 진행 및 임대인 답변

임대인은 소송 서류를 송달받으면
‘답변서’를 제출할 수 있습니다.

하지만 실제로는 대다수 임대인이
답변 없이 소송을 그대로 방치합니다.
이 경우 판결까지 시간이 더 단축됩니다.

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⑤ 변론 또는 서면 심리

전세보증금 반환소송은 대부분
서면 심리로 진행됩니다.
즉, 재판정에 나가지 않아도 됩니다.

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⑥ 판결 선고

소송이 정상적으로 진행되면
약 2~5개월 사이에 판결이 나옵니다.

판결문 내용은 다음과 같습니다.

• 보증금 원금 전액 지급
• 만기 다음날부터 연 12% 지연손해금 지급
• 소송 비용 일부 또는 전부 임대인 부담

판결이 나오면 사실상 세입자가 법적으로 완전 승리한 것입니다.

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4. 판결 후 임대인이 그래도 지급하지 않을 때: 강제집행 절차

판결이 나와도 임대인이 자발적으로 돈을 주지 않는 경우가 많습니다.
이때는 다음 단계를 즉시 실행해야 합니다.

① 부동산 강제경매 신청

임대인 소유 부동산을 경매에 부쳐
보증금을 회수하는 가장 강력한 조치입니다.

경매 신청 시 제출해야 할 것:

• 판결문 정본
• 확정일자
• 전입신고 이력
• 임차권등기명령 등기부

② 채권압류(은행 계좌·월세·급여 등)

임대인이 가진 재산(예: 예금, 월세 수입, 급여)을 압류해
보증금을 강제로 회수하는 절차입니다.

③ 차량 압류

별도 절차로 차량도 압류 가능하며
매각 후 배당받을 수 있습니다.

강제집행은 판결문만 있다면
임대인 동의 없이도 바로 실행할 수 있습니다.

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5. 소송 기간에 대한 현실적인 예상

• 준비 기간: 1~2주
• 접수 후 심리: 2~4개월
• 판결 후 강제집행: 2~6개월
  전체 과정은 임대인 상태에 따라
• 4개월~1년 이상*까지 걸릴 수 있습니다.

소송을 늦게 시작할수록
보증금 회수 시점도 크게 늦어집니다.

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6. 전세보증금 소송 시 자주 발생하는 실수

1) 임차권등기명령 없이 이사

→ 대항력 상실 → 보증금 회수 불가

2) 지연손해금 청구 누락

→ 받을 수 있는 금액을 스스로 줄이는 꼴

3) 문자·통화 증거 보관하지 않음

→ 협의 과정 입증 어려움

4) 주소 오기재로 송달 실패

→ 소송 지연

5) 내용증명 없이 바로 소송

→ 임대인의 지연 책임을 명확히 입증하지 못하는 문제 발생

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마무리

전세보증금 반환소송은
세입자가 보증금을 회수하기 위한 가장 강력하고 최종적인 법적 절차입니다.

2025년 부동산 시장에서는
역전세·깡통전세·보증금 지연 문제가 반복되고 있기 때문에
소송 절차를 정확히 알고 준비하는 것이
곧 보증금을 지키는 가장 확실한 방법입니다.

내용증명 → 임차권등기명령 → 반환소송 → 강제집행
이 순서가 전세보증금 회수를 위한 완전한 프로세스입니다.