2025년 임차권등기명령 신청 방법 완전 정리 – 전세보증금 보호를 위한 핵심 절차

전세계약이 끝났는데도 임대인이 보증금을 돌려주지 않아
세입자가 집을 비우지 못하거나,
혹은 이사를 나가야 하지만 보증금을 받지 못한 상황은 2025년에도 매우 흔합니다.

이때 세입자가 자신의 보증금을 지키기 위해 반드시 진행해야 하는 절차가 바로
‘임차권등기명령 신청’입니다.

임차권등기명령은 단순한 등기가 아니라,
세입자가 집을 비우더라도 우선변제권(대항력)을 계속 유지하도록 해주는 강력한 제도입니다.
전세보증보험 청구, 보증금 소송, 강제경매 과정에서도 필수 조건으로 사용되기 때문에
반드시 정확하게 이해해야 합니다.

이번 글에서는 실제 실무 기준을 바탕으로
임차권등기명령의 개념, 신청 조건, 준비 서류, 절차, 기간, 시행 후 효과까지
전세보증금 보호를 위해 필요한 모든 내용을 정리했습니다.

---

1. 임차권등기명령이란 무엇인가?

임차권등기명령은
세입자가 보증금을 받지 못한 상태에서 집을 비우더라도
전입신고 및 확정일자를 대체하여 우선변제권(대항력)을 유지하도록 하는 법적 장치입니다.

한 줄로 요약

이사를 나가도 보증금 회수 권리(순위)를 그대로 유지하는 제도.

만약 임차권등기명령 없이 집을 비우면 어떻게 될까?

• 대항력 상실
• 우선변제권 상실
• 경매 시 순위 밀림
• 보증금 대부분을 잃는 결과 발생

따라서 보증금을 못 받았는데 집을 먼저 비우는 것은 가장 위험한 행동이며,
이때 임차권등기명령이 안전장치 역할을 합니다.

---

2. 임차권등기명령 신청이 필요한 상황

다음 경우 중 하나라도 해당되면 즉시 신청해야 합니다.

• 임대인이 보증금을 만기까지 반환하지 않음
• “새 세입자 들어오면 줄게요”라며 지연
• 임대인 연락 두절
• 내용증명 발송했으나 응답 없음
• 이사를 해야 하지만 보증금을 받지 못한 상태
• 전세보증보험 청구 예정

전세보증보험 청구 시 임차권등기명령은 필수 요건입니다.

---

3. 신청 장소 및 비용 (2025년 기준)

신청 기관

임차주택 소재지 관할 지방법원 등기과

비용

• 인지대: 약 1,000~2,000원 수준
• 송달료: 약 10,000~20,000원
• 예상 총비용: 2만 원 내외

비용 부담이 매우 적은 대신, 효과는 매우 강력한 제도입니다.

---

4. 준비해야 할 서류 (필수 항목)

임차권등기명령 신청 시 법원에서 요구하는 기본 서류는 다음과 같습니다.

1. 임대차계약서 원본
2. 주민등록등본(전입신고 이력 포함)
3. 확정일자 받은 계약서 사본
4. 집 상태 사진(퇴거 예정 시)
5. 내용증명 발송 증빙(선택 사항이지만 적극 추천)
6. 보증금 미수령 사실 입증 자료
7. 신분증 사본
8. 임대인 주소 확인용 등본 or 초본 (가능 시)

핵심 요건
전입신고 + 확정일자 + 실거주 이력은 반드시 있어야 합니다.

---

5. 임차권등기명령 신청 절차 – 단계별 상세 설명

① 법원 민원실 혹은 인터넷등기소 접속

• 직접 방문 또는 온라인 신청 모두 가능
• 초보자는 방문이 더 확실하게 처리 가능

② 임차권등기명령 신청서 작성

주요 기재 항목

• 주소
• 계약 기간
• 보증금
• 임대인·임차인 정보
• 반환 요구 사실
• 반환 지연 사실

③ 서류 제출 및 접수

접수 후 보통 1~2주 정도 심사 기간이 필요합니다.

④ 법원에서 임대인에게 송달

임대인은 반박할 기회가 있지만,
대부분 송달만 되고 반박 없이 등기 진행됩니다.

⑤ 등기부등본에 ‘임차권등기’ 기재

이날부터 세입자의 권리는 보존되며,
이사를 나가도 우선변제권이 유지됩니다.

---

6. 임차권등기명령 후 세입자에게 생기는 5가지 핵심 효과

1) 이사를 나가도 보호받는 대항력 유지

대항력 상실 없이 이사 가능 → 보증금 회수 가능성 확보

2) 우선변제권 유지

경매가 진행되더라도 세입자는 기존 순위 그대로 배당받을 수 있음

3) 전세보증보험 청구 가능

보험사의 필수 조건 중 하나

4) 보증금 반환소송 준비 단계 확보

소송 전 ‘보호 조치’를 완료한 상태가 되므로 유리

5) 임대인에 대한 심리적 압박 효과

임차권등기가 등기부에 찍히면
임대인은 대출·매매가 거의 불가능해짐
→ 반환 협상에 적극적으로 나오는 경우 많음

---

7. 임차권등기명령 이후 바로 해야 할 일

임차권등기명령은 ‘권리 유지’이며,
‘보증금 회수’ 자체는 아닙니다.
따라서 완료 후 바로 다음 행동을 취해야 합니다.

① 전세보증보험 청구

가장 빠른 회수 절차

② 임대인과 변제 일정 추가 협의

내용증명과 병행 가능

③ 보증금 반환 청구 소송 준비

보험 가입 불가한 경우 필수

④ 경매 신청 준비

임대인의 심각한 채무 상태일 때

---

8. 임차권등기명령 신청 시 자주 발생하는 실수

1) 이사를 나간 뒤 신청함

→ 이미 대항력 상실 → 보호 불가
절대 금지!

2) 확정일자 없이 신청

→ 기각 가능성 높음

3) 등기부 주소와 신청서 주소 불일치

→ 보정명령 발생

4) 임대인 주소를 잘못 적음

→ 송달 지연 → 절차 지연

5) 내용증명을 보내지 않고 바로 신청

→ 가능은 하지만 분쟁에서 입증력이 약해짐

---

마무리

임차권등기명령은 전세보증금 분쟁에서
세입자가 가장 먼저 해야 할 보증금 보호 장치입니다.
특히 이사를 해야 하지만 보증금을 못 받은 상황에서는
필수 중의 필수 절차입니다.

2025년 전세 시장에서는
역전세, 깡통전세, 임대인 연락두절 사례가 계속 증가하는 만큼
세입자가 반드시 알고 있어야 할 핵심 제도입니다.

내용증명 → 임차권등기명령 → 보증보험 청구 → 소송
이 순서는 변하지 않는 ‘보증금 회수 기본 프로세스’이므로
본 글을 참고해 정확한 절차로 권리를 지키시기 바랍니다.

---