2025년에도 전세사기는 여전히 발생하고 있습니다.
신축 빌라, 다가구주택, 깡통전세, 무자본 갭투자, 대리인 계약 사기 등 수법은 더욱 정교해졌고,
피해자는 대부분 보증금이 전 재산인 사회초년생, 신혼부부, 청년 세입자입니다.
전세사기는 일단 당하고 나면 돌이키기 어렵습니다.
사전에 꼼꼼한 확인 절차와 법적 보호 장치를 통해 위험을 원천 차단하는 것이 최선의 전략입니다.
이번 글에서는 2025년 기준으로 전세 계약 전에 반드시 확인해야 할 사기 예방 체크포인트,
그리고 계약 중간에 발견할 수 있는 의심 징후 및 대처 방법까지 상세히 정리했습니다.
1. 등기부등본 확인 – 임대인이 소유자인지 반드시 확인
가장 먼저 해야 할 일은 해당 부동산의 등기부등본을 열람하는 것입니다.
이는 계약 전에 세입자가 직접 열람 가능하며, 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 간편하게 확인할 수 있습니다.
체크포인트
- 소유자 명의와 계약 상대방(임대인)이 일치하는가?
- 근저당권, 압류, 가압류 등 권리관계가 설정되어 있는가?
- 집값보다 근저당금액이 지나치게 높지는 않은가?
- 전세권이나 다른 임차권이 이미 등록되어 있는가?
주의:
소유자와 계약자가 다르면 반드시 공증된 위임장과 인감증명서 원본을 요구해야 합니다.
위임장 없는 대리 계약은 사실상 무효이며, 사기의 주요 수법입니다.
2. 주변 시세와 전세보증금 비교
신축 빌라나 다세대주택에서 보증금이 시세보다 비정상적으로 높은 경우, 깡통전세일 가능성이 매우 큽니다.
매매가 대비 보증금이 80%를 초과하는 경우, 전세사기의 대표적 위험 구조입니다.
예시
- 인근 동일 평형 매물의 매매가는 1.8억인데 전세보증금이 1.7억?
- 보증금이 매매가와 비슷한데 신축이라며 설명?
이런 상황은 소위 무자본 갭투자의 흔한 구조이며, 집값 하락 시 보증금 반환이 불가능해질 수 있습니다.
팁:
네이버 부동산, 국토부 실거래가 공개시스템, 카카오맵, 호갱노노 등에서 인근 시세를 반드시 비교 조사해야 합니다.
3. 건축물대장 및 확정 일자 가능한 주택인지 확인
전세사기 피해 중에는 불법건축물, 위법 구조물로 인해 확정일자나 전입신고 자체가 불가능한 사례도 있습니다.
확인 방법
- 건축물대장은 정부24 또는 관할 구청에서 발급 가능
- 다세대주택인 경우 해당 호수가 정식으로 등록된 호실인지 확인
- 다가구주택은 주소가 지번(101동 1호 등)으로 되어 있어 전입신고 누락 가능성 있음
주의:
정식 건축물이 아니거나, 주소가 확정되지 않은 주택은 법적 권리 보호를 받지 못할 수 있습니다.
4. 임대인의 채무 상태 확인 – 다수 소유 여부 및 세금 체납 여부 의심
전세사기의 주요 범인은 무자본 다주택 보유자인 경우가 많습니다.
여러 채를 동시에 소유하면서 보증금만으로 대출을 갚거나 생활비를 조달하는 구조는 언제든지 파산으로 이어질 수 있습니다.
확인 포인트
- 계약하려는 주택 외에도 같은 임대인이 보유한 물건이 다수인지 확인
- 중개사가 같은 임대인의 다른 매물을 여러 건 함께 보여주는 경우 의심
- 계약 전에 중개사에게 임대인의 세금 체납 내역이나 채무 여부 문의
물론 임대인의 재정 상태를 100% 알 수는 없지만, 비정상적인 투자 구조는 반드시 경계해야 합니다.
5. 중개사의 태도 및 설명 내용
부동산 중개사가 다음과 같은 말을 반복하거나, 계약을 급하게 유도한다면 사기일 가능성을 의심해야 합니다.
위험한 발언 예시
- “이 집은 오늘 아니면 계약 못 해요”
- “등기부등본 확인은 저희가 했으니 괜찮습니다”
- “근저당 있어도 확정일자만 받으면 문제없어요”
- “보증금 못 받는 일 절대 없어요, 제가 장담해요”
중요:
중개사도 사기에 연루되는 사례가 있으며, 중개사무소 등록 여부, 중개인 자격증 유무, 중개보수 계산법 등도 사전에 확인해야 합니다.
6. 계약서 특약사항 미기재
전세사기 피해자의 공통점 중 하나는 계약서에 임대인의 의무가 명시되지 않았다는 점입니다.
특약사항에 아무런 내용이 없다면, 실제 문제가 생겼을 때 세입자가 불리한 위치에 놓이게 됩니다.
필수 특약 예시
- 임차인은 전입신고 및 확정일자를 계약 당일부터 진행할 수 있다.
- 임대인은 중도에 근저당권 설정 시 임차인의 사전 동의를 받아야 한다.
- 보증금 반환 지연 시, 월 5%의 지연이자를 지급한다.
특약은 반드시 계약서 내 명시되어야 하며, 구두 약속은 법적 효력이 없습니다.
7. 전세보증보험 가입 가능 여부 확인
전세보증금 반환을 보험으로 보호받을 수 있는 전세보증보험(HUG, SGI)은
사기 피해 예방의 마지막 장치입니다.
가입 거절되는 대표적 상황
- 임대인이 개인회생 또는 파산 진행 중
- 주택이 불법건축물로 확인됨
- 근저당권 과다 설정
- 이미 타 임차인이 보증보험 가입한 상태
계약 전 반드시 보증보험사에 사전 가입 가능 여부를 문의하고, 가능하다면 계약과 동시에 가입을 진행하는 것이 안전합니다.
마무리
전세사기는 한 번 당하면 보증금 전액을 잃을 수 있는 심각한 범죄입니다.
특히 2025년 현재, 주택 매매가 하락과 전세 시장 침체가 겹치면서 피해는 더욱 확산되고 있습니다.
그렇기 때문에 계약 전에 등기부등본, 시세, 건축물대장, 계약서 특약, 보증보험 가능 여부까지 철저히 점검하는 것이 무엇보다 중요합니다.
조금이라도 이상하다면, 절대 ‘괜찮겠지’라는 생각으로 계약을 진행하지 마세요.
한 번의 의심이 보증금을 지켜줄 수 있습니다.