부동산 계약 전 반드시 확인해야 할 등기부 변동 이력 체크법

부동산 계약에서 가장 위험한 순간은
“등기부등본을 한 번만 보고 계약을 결정할 때”입니다.

많은 사람들이 계약 당일 최신 등기부등본 1장만 확인하면
문제가 없다고 생각하지만,
실제 분쟁 사례를 보면 위험은 대부분
과거 등기부 변동 이력에서 시작됩니다.

근저당이 갑자기 늘어난 집,
소유주가 짧은 기간에 여러 번 바뀐 집,
계약 직전에 설정된 권리들.

이런 정보는 현재 등기부 상태만 봐서는
놓치기 쉽습니다.

이번 글에서는
부동산 계약 전에 반드시 확인해야 할
등기부 변동 이력 체크 방법을 실전 기준으로 정리했습니다.

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1. 왜 ‘등기부 변동 이력’이 중요한가

등기부등본은 단순한 소유 확인 서류가 아닙니다.
해당 부동산의 재정 상태와 위험 이력을 보여주는 기록입니다.

특히 다음과 같은 상황에서는
현재 등기부가 깨끗해 보여도 위험할 수 있습니다.

• 계약 직전 근저당 말소
• 단기간 소유권 이전 반복
• 압류·가압류가 있었다가 해제
• 법인 명의 전환 이력
• 신탁 설정 후 해지 이력

이런 흔적은
집주인의 자금 사정이 불안정했다는 신호일 수 있습니다.

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2. 등기부등본은 ‘현재 상태’만 보여준다

대부분의 세입자와 매수자는
등기부등본을 이렇게 확인합니다.

• 소유자 누구인지
• 근저당 있는지
• 압류 있는지

하지만 등기부등본은
과거 내역을 자동으로 보여주지 않습니다.

즉,

• 지금은 근저당이 없더라도
• 불과 며칠 전까지 수억 원의 근저당이 있었다면

그 사실은
직접 과거 이력을 확인하지 않으면 알 수 없습니다.

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3. 등기부 변동 이력은 어떻게 확인할 수 있을까?

① 과거 등기부등본 직접 발급

인터넷 등기소에서
날짜를 달리해 여러 번 등기부등본을 발급하면
변동 흐름을 확인할 수 있습니다.

확인 포인트:

• 최근 6개월
• 가능하면 1년 내 변동

근저당 설정·말소 시점이
계약 시점과 지나치게 가깝다면 주의해야 합니다.

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② 등기부 ‘접수일자’ 확인

등기부에는
각 권리의 접수일자가 표시됩니다.

주의해야 할 신호:

• 계약 직전 접수된 근저당
• 최근 며칠 사이 급격한 권리 변동
• 동일 금융기관에서 반복 설정·말소

이는 자금 압박 상황일 가능성이 큽니다.

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③ 소유권 이전 횟수 체크

소유권 이전이 짧은 기간에 반복되었다면
다음과 같은 가능성을 의심해야 합니다.

• 갭투자 매물
• 명의만 바뀐 거래
• 문제 발생 후 급매 전환

특히 전세 계약에서는
소유권 이전 직후 계약이 진행되는 경우
보증금 반환 위험이 커질 수 있습니다.

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4. 반드시 경계해야 할 등기부 변동 패턴

① 근저당이 반복적으로 설정·말소된 집

자금 흐름이 불안정할 가능성 높음.

② 전세 계약 직전에 근저당 말소

보증금을 활용해 대출 상환했을 가능성.

③ 법인 명의 ↔ 개인 명의 전환

세금·채무 회피 목적일 수 있음.

④ 신탁 설정 이력

신탁 부동산은 계약 구조가 매우 복잡함.

⑤ 압류·가압류 말소 이력

채무 분쟁이 있었던 흔적일 수 있음.

이 중 하나라도 있다면
“지금은 괜찮아 보인다”는 판단은 위험합니다.

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5. 전세계약에서 등기부 변동 이력이 더 중요한 이유

전세 계약은
집을 사는 것이 아니라
보증금을 맡기는 계약입니다.

즉,

• 집주인의 자금 상태
• 과거 채무 문제
• 대출 의존도

가 곧 보증금 안전성과 직결됩니다.

등기부 변동 이력이 불안정한 집은
전세보증보험 가입이 거절될 가능성도 높습니다.

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6. 등기부 변동 이력이 의심스러울 때 대응 방법

다음 중 하나라도 해당되면
계약을 서두르지 말아야 합니다.

• 중개사가 “지금은 깨끗하다”고만 설명
• 집주인이 과거 이력 질문을 회피
• 보증보험 가입을 꺼리는 경우

이때 세입자가 할 수 있는 선택은 다음과 같습니다.

• 보증보험 가입 가능 여부 먼저 확인
• 특약에 근저당 추가 설정 금지 명시
• 보증금 조정 또는 계약 보류
• 다른 매물로 이동

확인하지 않고 계약하는 것보다
확인하고 포기하는 것이 훨씬 안전합니다.

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7. 계약 전 등기부 체크 순서 정리

실전에서 가장 안전한 순서입니다.

1. 최신 등기부등본 확인
2. 과거 6개월~1년 등기부 변동 비교
3. 근저당·소유권 변동 패턴 확인
4. 계약 시점과 변동 시점 비교
5. 보증보험 가능 여부 확인
6. 이상 징후 시 계약 재검토

이 순서를 지키면
등기부로 인한 사고 가능성을 크게 줄일 수 있습니다.

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마무리

부동산 계약에서
가장 위험한 판단은
“지금은 문제 없어 보이니까 괜찮다”입니다.

등기부등본은
현재 상태보다 과거의 흐름이 더 중요합니다.

특히 전세 계약이나
보증금 규모가 큰 거래일수록
등기부 변동 이력 확인은 선택이 아니라 필수입니다.

계약서에 서명하기 전,
등기부를 한 번 더 들여다보는 그 10분이
수천만 원, 수억 원을 지켜줄 수 있습니다.