부동산 거래는 일반적인 소비와는 차원이 다릅니다.
몇 천만 원에서 수억 원에 이르는 자산이 오가는 만큼,
조금만 실수해도 심각한 재정적 손해로 이어질 수 있습니다.
특히 최근에는 전세사기, 불법 중개, 허위 매물 등의 사례가 늘면서
부동산 거래 전 필수로 체크해야 할 항목들이 점점 더 중요해지고 있습니다.
이 글에서는 2025년 기준 부동산 매매·전세·월세 계약 시 반드시 주의할 점을
체계적으로 정리했습니다.
1. 등기부등본은 거래 전 반드시 확인
✔ 등기부등본 확인 목적
- 소유자 명의와 실제 매도인이 일치하는지 확인
- 근저당권, 전세권, 가압류 등 권리관계 체크
- ‘갑구’와 ‘을구’를 꼼꼼히 살펴야 안전함
✔ 확인 방법
- 정부24 또는 대법원 인터넷등기소에서 열람 가능
- 부동산 중개업소에만 의존하지 말고 직접 확인하는 것이 중요
2. 계약 전 반드시 실거주 여부 및 공실 확인
최근 빈집 상태의 매물을 계약한 후 임차인이 실제 거주 중이거나, 명도 문제가 발생하는 사례가 잦습니다.
확인 방법
- 집 내부 확인 시 실제 거주 여부 확인
- 명도 예정일, 퇴거 날짜 등을 계약서에 명확히 기재
- 기존 임차인이 있다면 전입일, 확정일자 여부 확인
3. 전세/월세 거래 시 보증금 반환 안전장치 체크
✔ 전세 계약 시 확인할 점
- 보증금이 선순위 채권보다 안전한지 확인
- 전입신고 + 확정일자를 받아야 대항력 + 우선변제권 확보 가능
✔ 보증보험 가입 권장
- HUG(주택도시보증공사) 또는 SGI서울보증에서 가입 가능
- 보증금 1억 원 이상 전세일 경우 특히 필수
2025년 현재 전세사기 예방을 위해 보증보험 미가입 세입자 피해가 지속적으로 발생 중입니다.
4. 중개사 자격증 및 등록 여부 확인
불법 중개는 계약 무효, 피해 보상 불가로 이어질 수 있습니다.
확인 방법
- 국토교통부 ‘공인중개사사무소 정보조회’ 시스템 이용
- 중개사무소 명칭, 등록번호, 중개사 이름 일치 여부 확인
- 중개보수 요율, 중개 대상물 확인서 교부 여부 체크
5. 계약서 작성 시 체크리스트
부동산 계약서는 단 한 글자 차이로도 법적 분쟁으로 이어질 수 있습니다.
작성 시 다음 사항을 반드시 확인하세요.
체크리스트
- 매도인과 매수인(또는 임대인과 임차인)의 정확한 인적 사항
- 계약금, 중도금, 잔금 금액과 지급일 명시
- 하자 보수 조건, 명도일자, 위약금 규정 등 상세히 기재
- 계약 조건 변경 시는 반드시 특약사항으로 기입
6. 특약사항 작성은 명확하고 구체적으로
구두로 말한 조건은 법적 효력이 없습니다.
모든 추가 약속은 반드시 특약사항에 서면으로 기록해야 합니다.
예시 문구
- “본 부동산의 가전제품 일체는 매수인에게 무상 양도함”
- “2025년 12월 31일까지 명도 완료하지 않을 경우 위약금 500만 원 지급함”
7. 세금 및 부동산 취득 비용 사전 확인
매매 시 세금 종류
- 취득세: 매매가의 약 1.1~3.5% (1주택자 vs 다주택자 차등)
- 중개수수료: 거래 금액에 따른 요율 (상한 규정 있음)
- 등기 비용 및 법무사 수수료
전세/월세 시
- 월세 계약 시는 연말정산용 월세 세액공제 여부 확인
- 임대인의 사업자 등록 여부에 따라 세금 부담이 달라질 수 있음
8. 분양권 거래 시 주의사항
2025년 현재 분양권 전매는 지역과 조건에 따라 거래 제한이 있음.
전매 가능 시점과 세금 요건을 반드시 확인하세요.
- 조정지역: 잔금 납부 후 전매 가능
- 비조정지역: 계약 후 일정 기간 이후 전매 가능
- 실거주 요건 미충족 시 취득세 중과 대상 될 수 있음
9. 가계약금은 되도록 피하자
가계약금은 법적으로 계약금과 동일한 효력이 없을 수 있으며,
구두 약속만으로 주고받는 경우 법적 보호를 받기 어렵습니다.
정식 계약서 작성 없이 금전 거래를 하지 마세요.
부득이할 경우, 가계약서라도 서면으로 작성하고 상대방 서명 필수
10. 등기 이전은 반드시 잔금과 동시에
잔금일에 바로 소유권 이전 등기 접수까지 완료하는 것이 안전합니다.
시간 차로 인해 명의 도용, 이중매매, 근저당 설정 등의 피해가 발생할 수 있기 때문입니다.
최근에는 온라인 등기 접수도 가능하므로, 법무사를 통한 빠른 진행 권장
마무리 정리
부동산 거래는 그 자체로도 복잡하고 리스크가 큽니다.
하지만 위의 핵심 항목만 잘 체크해도 대부분의 분쟁과 피해를 사전에 예방할 수 있습니다.
실제 거래 전에는 반드시 등기부등본 확인, 계약서 조항 숙지, 중개사 등록 여부, 보증금 안전 여부를 체크하세요.
작은 확인이 수천만 원의 피해를 막는 열쇠가 될 수 있습니다.