부동산 매물을 고를 때, 공실(빈 집)인지 실거주 매물인지에 따라 거래 방식과 유의사항이 크게 달라집니다.
특히 실거주 매물은 현재 소유자가 해당 주택에 실제로 거주하고 있는 상태이므로
입주 시기, 명도 조건, 하자 점검 등 여러 면에서 추가적인 고려가 필요합니다.
그렇다면 실거주 매물은 사는 것이 유리할까요?
아니면 계약상 불편이 많을까요?
이 글에서는 실거주 매물의 장점과 단점, 그리고 계약 시 반드시 확인해야 할 체크포인트를 정리합니다.
1. 실거주 매물이란?
실거주 매물이란 현재 해당 부동산에 소유자(또는 임차인)가 실제 거주 중인 상태에서 매물로 나온 부동산을 의미합니다.
- 매도인이 입주한 상태에서 매매 진행
- 이사 계획 또는 매도 사유에 따라 퇴거 일정 협의
- 공실 매물(빈 집)과 달리 명도일 조율 필요
2. 실거주 매물의 장점
✔ 1) 관리 상태를 눈으로 확인할 수 있다
- 입주 중이므로 꾸준한 관리가 되어 있음
- 실내에 곰팡이, 결로, 누수, 곤충 유입 등이 적은 경우가 많음
- 생활 동선, 수납공간, 실내 구조의 활용 사례를 참고할 수 있음
공실은 오랜 시간 비워두면 습기, 벌레, 냄새 등 문제가 생기기 쉬움
✔ 2) 실제 생활 환경 파악이 용이
- 입주민이 직접 체험한 교통, 소음, 단지 분위기 등 생생한 정보 확보 가능
- 매도인에게 단지 장단점에 대한 의견을 직접 들을 수 있음
예: "햇볕은 오후에 잘 드는데 여름엔 좀 더워요" 같은 실제 거주 후기
✔ 3) 집 내부 구조의 실사용 상태 확인 가능
- 가구 배치, 옵션 활용, 수납 구조 등을 실제 눈으로 확인 가능
- 인테리어 힌트를 얻을 수 있음
- 빈집보다 집의 실질적인 상태 파악에 유리
✔ 4) 집주인과 직접 협상 가능
- 실거주 매물은 투자 목적보다 실수요 거래인 경우가 많아 가격 협의 여지 존재
- 이사 일정, 인테리어, 옵션 포함 여부 등 다양한 맞춤 협의 가능
3. 실거주 매물의 단점
❗ 1) 명도 시기 조율이 복잡할 수 있음
- 집주인이 새로운 집으로 이사 가야 하므로 잔금일과 퇴거일이 일치하지 않을 수 있음
- 명도 지연 시 입주 차질 발생 가능
이사할 집을 아직 못 구했거나, 이사비용 등을 이유로 잔금 이후에도 거주 연장 요청하는 경우도 있음
❗ 2) 하자 점검이 어려울 수 있음
- 입주자가 생활하고 있어 구석구석 꼼꼼한 하자 확인이 어려움
- 가구나 물건에 가려진 곳의 곰팡이, 균열 등을 놓치기 쉬움
계약 전 사진 촬영 및 하자 관련 특약 조항 명확히 해야 안전함
❗ 3) 이사 일정이 촉박하거나 맞지 않을 수 있음
- 매수인이 빠른 입주를 원해도 매도인이 퇴거 준비 시간이 필요
- 자녀 학기, 회사 이동 등 일정이 맞지 않으면 거래가 무산될 수 있음
❗ 4) 옵션, 비품 처리 관련 분쟁 가능
- 에어컨, 붙박이장, 조명, 커튼 등 매도인과 매수인의 인식 차이 발생 가능
- 구두로 약속한 경우 계약서에 누락되면 법적 효력 없음
반드시 특약사항에 명확히 기재 필요
4. 실거주 매물 계약 시 체크리스트
| 항목 | 체크 포인트 |
|---|---|
| 명도일 | 잔금일과 퇴거일 일치 여부 확인 |
| 하자 유무 | 하자 발견 시 처리 책임자 명시 |
| 옵션 포함 여부 | 에어컨, 붙박이장 등 포함 여부 계약서 명시 |
| 관리비 및 체납 여부 | 미납된 관리비는 누가 부담할지 확인 |
| 이사 일정 | 매도인 이사 일정과 매수인 입주 가능일 조율 |
| 특약 사항 | 위 조건을 모두 특약란에 기재 |
5. 실거주 매물 vs 공실 매물 비교
| 항목 | 실거주 매물 | 공실 매물 |
|---|---|---|
| 관리 상태 | 상대적으로 양호 | 상태 확인 어려움 |
| 하자 점검 | 제한적 | 꼼꼼한 확인 가능 |
| 명도일 조율 | 필요 | 빠른 입주 가능 |
| 내부 구조 파악 | 실생활 기반 확인 가능 | 상상에 의존 |
| 협상 여지 | 높은 편 | 물건에 따라 다름 |
결론
실거주 매물은 생활 정보와 실제 상태를 확인할 수 있다는 점에서 큰 장점이 있습니다.
하지만 이사 일정, 명도 문제, 옵션 분쟁 등의 요소를 고려하지 않으면 예상치 못한 문제가 생길 수 있습니다.
결국 중요한 것은 거래 전 사전 임장, 계약서 특약사항 작성, 하자 확인 및 명도 조건 협의입니다.
실거주 매물을 계약할 때는 항상 ‘상호 입장’을 고려한 유연한 협상과 명확한 서류화가 필요합니다.