부동산을 자녀에게 물려줄 때는 '상속'과 '증여' 중 어떤 방식을 선택해야 세금 부담이 적은지 고민이 많습니다. 단순히 감정적인 이유로 선택하기보다는, 세금 차이와 시기, 절세 전략 등을 종합적으로 고려하는 것이 중요합니다.
이번 글에서는 2025년 기준으로 부동산 상속과 증여의 세금 차이, 공제 항목, 절세 전략을 비교 분석합니다.
상속과 증여의 기본 개념
구분 상속 증여
| 의미 | 사망으로 인한 재산 이전 | 생존 중 무상으로 재산 이전 |
| 과세 시점 | 상속개시일 (사망일) | 증여일 기준 |
| 세율 구조 | 누진세율 (10~50%) | 누진세율 (10~50%) |
| 평가 방식 | 시가 기준 (사망일 전후 6개월) | 시가 기준 (증여일 전후 6개월) |
상속은 사람이 사망함으로써 발생하는 재산 이전이고, 증여는 살아 있는 동안 자산을 무상으로 이전하는 것을 말합니다. 두 경우 모두 세금이 발생하며, 동일한 세율 구조를 따르지만 공제 항목이나 시세 평가 기준 등에서 차이가 있습니다.
상속세와 증여세의 공제 항목 비교
상속세 공제 항목
상속세는 다양한 공제 제도를 통해 과세표준을 낮출 수 있는 장점이 있습니다.
- 일괄공제: 5억 원
- 배우자 공제: 최대 30억 원 (상속재산 규모에 따라 달라짐)
- 기타 공제: 미성년자 공제, 장애인 공제, 동거주택 상속공제 등
- 채무 및 장례비 공제: 실질적으로 부담한 비용 공제 가능
상속세 공제를 충분히 활용하면 세금 부담을 크게 줄일 수 있습니다.
증여세 공제 항목
증여세는 상속세보다 공제 항목이 제한적이며, 관계에 따라 다음과 같은 기본 공제가 주어집니다.
증여자 - 수증자 관계 공제 한도 (10년 합산 기준)
| 부모 → 자녀 | 5천만 원 (미성년자는 2천만 원) |
| 배우자 간 | 6억 원 |
| 기타 친족 | 1천만 원 |
공제 한도가 낮기 때문에 일정 금액을 초과하면 곧바로 세금 부담이 커지는 구조입니다.
세율 구조 비교 (2025년 기준)
상속세와 증여세는 동일한 누진세율 구조를 따릅니다.
과세표준 세율 누진공제액
| 1억 원 이하 | 10% | 0원 |
| 1억 ~ 5억 원 | 20% | 1,000만 원 |
| 5억 ~ 10억 원 | 30% | 6,000만 원 |
| 10억 ~ 30억 원 | 40% | 1억 6,000만 원 |
| 30억 원 초과 | 50% | 4억 6,000만 원 |
실제 사례 비교: 시가 10억 원 아파트를 자녀에게 이전하는 경우
상속의 경우
- 공제 적용: 일괄공제 5억 원 + 기타 공제 1억 원 (가정)
- 과세표준: 10억 - 6억 = 4억 원
- 세액 계산: 4억 원 × 20% - 1,000만 원 = 7,000만 원
증여의 경우
- 공제 적용: 증여공제 5천만 원
- 과세표준: 10억 - 5천만 원 = 9.5억 원
- 세액 계산: 9.5억 원 × 30% - 6,000만 원 = 2억 2,500만 원
비교 결과: 공제 항목이 더 많은 상속 방식이 같은 금액의 부동산 이전 시 훨씬 적은 세금을 부담하게 됩니다.
증여가 유리한 경우는 언제일까?
상속이 항상 유리한 것은 아닙니다. 경우에 따라서는 증여가 더 좋은 선택일 수 있습니다.
부동산 가치 상승이 예상될 때
지금 증여하면 현재 시세 기준으로 세금을 내게 되므로, 향후 자산 가치가 오를 경우 시세 차익에 대한 세금을 피할 수 있습니다. 상속은 사망 시점의 시가 기준으로 과세되므로, 부동산 가격이 상승하면 그만큼 상속세도 높아집니다.
증여를 분산할 수 있을 때
자녀가 여러 명일 경우, 각 자녀에게 10년 단위로 나누어 증여하면 공제를 반복적으로 적용할 수 있습니다. 예를 들어 자녀 2명에게 각 5천만 원씩 증여하면 총 1억 원에 대해 증여세 없이 이전 가능합니다.
장기적인 자산 이전 계획이 있을 때
젊은 시기에 자산을 이전해 놓으면, 추후 그 자산이 불리는 이익 역시 자녀의 몫이 되므로 전체 상속재산을 줄이는 효과가 있습니다.
상속이 유리한 경우는?
- 총자산 규모가 크고, 다양한 공제를 최대한 활용할 수 있을 때
- 배우자에게 일부 상속하고 자녀에게 분산하면 공제 폭이 넓어질 때
- 사망 시점까지 자산 관리의 통제가 필요할 때
특히 배우자 공제는 최대 30억 원까지 가능하므로, 배우자가 생존해 있을 경우 상속을 통한 절세 효과가 매우 큽니다.
절세 전략 요약
상황 추천 방식
| 부동산 가격이 오르기 전 | 증여 (저가 기준 증여) |
| 부동산 가치가 고점일 때 | 상속 (공제 활용) |
| 자녀가 여러 명일 때 | 증여 (분산 전략) |
| 배우자 공제 활용 가능 | 상속 (고액 절세) |
마무리: 전문가와 함께 플랜을 짜는 것이 핵심
상속과 증여는 단순한 세금 계산을 넘어서 가족 간의 재산 이전을 체계적으로 설계하는 과정입니다. 세법은 매년 개정되며, 공제 항목이나 세율 변화에 따라 절세 전략도 달라집니다.
따라서 자산 규모가 크거나 복잡한 상황일수록 세무사나 재무 전문가의 자문을 받아 시기별로 나눠서 이전하는 전략이 필요합니다.
부동산 이전을 앞두고 있다면, 지금이 바로 상속과 증여를 전략적으로 비교해 볼 때입니다.
참고 자료
- 국세청 홈페이지 (www.nts.go.kr)
- 상속세 및 증여세법 (2025년 개정 기준)
- 한국세무사회 자료집
- 국토교통부 실거래가 공개시스템