전세를 구하거나 이사를 앞둔 사람이라면 꼭 알아야 하는 금융상품이 있습니다.
바로 전세자금대출입니다.
하지만 은행마다 상품명이 다르고, 금리나 한도 조건이 제각각이라
어떤 대출이 자신에게 맞는지 헷갈리는 경우가 많습니다.
이번 글에서는 2025년 기준으로 전세자금대출의 기본 개념부터 금리, 조건, 절차, 주의사항까지
한눈에 이해할 수 있도록 정리했습니다.
전세자금대출이란?
전세자금대출은 세입자가 임대인에게 전세보증금을 지급하기 위해
은행이나 공공기관으로부터 자금을 빌리는 대출입니다.
쉽게 말해, 전세 보증금을 대신 내주고 나중에 이자를 내며 갚는 구조입니다.
대출금은 임차인이 아닌 임대인 계좌로 직접 송금되며,
계약 기간이 끝나면 전세금을 돌려받아 대출을 상환하는 방식입니다.
전세자금대출의 종류
전세대출은 크게 정책금융형(정부 지원) 과 일반은행형으로 나뉩니다.
1. 정책금융형 전세대출
정부와 공공기관이 운영하며, 저금리와 소득기준 우대가 특징입니다.
| 상품명 | 대상 | 특징 |
|---|---|---|
| 버팀목 전세자금대출 | 무주택 세대, 연소득 5천만 원 이하 (신혼부부 6천만 원 이하) | 금리 2~3%대, 최대 2억 원 |
| 청년 전용 버팀목 전세자금대출 | 만 19~34세 무주택자 | 금리 1.5~2.7%, 최대 1억 원 |
| 신혼부부 전세대출(디딤돌 연계) | 혼인 7년 이내 부부 | LTV 80%, 금리 2~3%대 |
| 중소기업 청년 전세대출 | 중소기업 재직 청년 | 금리 1.2~2.1%, 최대 1억 원 |
이 상품들은 주택도시기금(HUG) 이나 한국주택금융공사(HF) 의 보증을 통해 운영되며,
소득 수준과 주택 시세에 따라 금리가 달라집니다.
2. 일반은행형 전세대출
은행 자체 상품으로, 신용점수와 직장 조건에 따라 금리가 결정됩니다.
| 은행 | 상품명 | 금리 범위(2025년 10월 기준) |
|---|---|---|
| KB국민은행 | KB전세자금대출 | 3.5~5.0% |
| 신한은행 | 쏠편한 전세대출 | 3.8~5.2% |
| 하나은행 | 하나 전세대출 | 3.7~5.0% |
| 우리은행 | WON 전세대출 | 3.6~4.9% |
일반형 상품은 소득이 높거나 신용이 좋은 사람에게 유리하며,
정부 보증이 없어도 개인 신용으로 충분히 대출이 가능합니다.
전세자금대출 자격 요건
은행과 상품마다 다르지만, 기본적으로 다음 조건을 충족해야 합니다.
- 무주택 세대주 또는 예비 세대주
- 임차보증금 5억 원 이하(수도권 기준)
- 전세보증금의 5% 이상을 본인 자금으로 납입해야 함
- 연소득 7천만 원 이하 (정책상품은 5~6천만 원 이하)
- 임대차계약서상 확정일자 및 전입 예정 증빙 가능해야 함
단, 전세보증금이 지나치게 높거나, 전세가율(매매가 대비 전세가)이 90% 이상인 경우
은행에서 추가 심사를 요구할 수 있습니다.
전세자금대출 한도 계산
전세자금대출의 한도는 보통 보증금의 80%까지 가능합니다.
다만, 정부 보증상품의 경우 최대 2억 원,
청년·신혼부부의 경우 주택 유형에 따라 1억~2억 원 한도로 설정됩니다.
예시
전세보증금 3억 원, 본인 자금 5천만 원 → 대출 가능금액 약 2억 5천만 원
전세자금대출 금리 구조
대출 금리는 다음 세 가지 요소로 구성됩니다.
- 기준금리: 은행 채권금리나 코픽스(COFIX) 금리 기준
- 가산금리: 신용등급, 직장 형태, 상환 방식에 따라 가산
- 우대금리: 급여이체, 자동이체, 신용카드 사용 등 조건 충족 시 할인
예시: 기준금리 3.3% + 가산금리 0.9% - 우대금리 0.3% = 최종 3.9%
정부지원 상품의 경우 고정금리 또는 준고정금리가 적용되어
시장금리 변동에도 비교적 안정적입니다.
전세자금대출 신청 절차
- 대출 한도 및 금리 조회
은행 앱 또는 주택도시기금 홈페이지에서 미리 가능 금액을 확인합니다. - 임대차계약 체결
계약금(보증금 5% 이상) 납부 후 계약서 원본 준비 - 대출 신청 및 서류 제출
신분증, 재직증명서, 소득증빙서류, 임대차계약서, 확정일자 부여 등 - 보증 심사 및 승인
HUG, HF, SGI서울보증 등 보증기관 심사 진행 - 대출 실행
승인 후 임대인 계좌로 전세금 입금 → 입주 완료
전세자금대출 시 주의사항
1. 보증보험 가입 필수
모든 전세대출은 보증기관의 보증서 발급이 필수입니다.
보증서가 없으면 은행에서 대출이 불가능하며,
보증료(0.1~0.3%)가 별도로 부과됩니다.
2. 전입신고와 확정일자 필수
대출 실행 후 1개월 이내 전입신고를 완료해야
보증금 반환 사고 시 보호받을 수 있습니다.
3. 대출 연장 시 재심사 필요
전세계약 연장 시 기존 대출도 동일 기간만큼 연장 가능하지만,
은행은 재직·소득 조건을 다시 심사합니다.
4. 중도상환수수료 확인
일부 은행은 중도상환 시 0.5~1.0%의 수수료를 부과합니다.
전세기간 중 이사 계획이 있다면 반드시 확인해야 합니다.
전세대출 금리를 낮추는 팁
- 우대금리 조건 충족
급여이체, 카드 사용, 자동이체 등록 등으로 최대 0.3~0.5% 인하 가능 - 보증기관 비교
HUG, HF, SGI 등 기관별 보증료율이 다르므로 총비용을 비교 - 대환(전세대출 갈아타기)
금리가 낮은 은행으로 이전할 수 있으며, 온라인으로 간편하게 가능 - 신용점수 관리
신용점수가 850점 이상이면 은행 자체 금리우대 적용 가능
마무리: 전세대출은 ‘조건’보다 ‘타이밍’이 중요하다
전세자금대출은 단순히 돈을 빌리는 행위가 아니라,
주거 안정을 위한 재정 전략입니다.
대출 한도나 금리보다 더 중요한 것은
자신의 상황에 맞는 상품을 시기 적절하게 선택하는 것입니다.
금리가 낮을 때 실행하고, 갱신 시기에는 꼭 금리 비교를 해보세요.
전세대출을 현명하게 활용하면 불안한 전세 시장에서도
안정적인 보금자리를 지킬 수 있습니다.