최근 부동산 시장에서 ‘증여’를 통한 자산 이전이 꾸준히 증가하고 있습니다.
특히 고금리와 부동산 규제 완화로 인해, 가족 간 증여를 통한 절세 전략이 다시 주목받고 있습니다.
하지만 부동산 증여는 단순히 명의만 바꾸는 것이 아니라,
증여세·취득세 등 다양한 세금과 절차가 수반됩니다.
이번 글에서는 2025년 기준으로 부동산 증여의 개념, 세금 계산, 절차, 주의사항까지
한눈에 정리했습니다.
1. 부동산 증여란?
부동산 증여(贈與) 란 대가 없이 타인에게 부동산 소유권을 이전하는 행위를 말합니다.
즉, 매매와 달리 금전 거래가 없는 순수한 재산 이전이죠.
📌 증여의 핵심:
- 대가 없이 무상으로 재산을 이전
- ‘증여계약서’가 존재해야 함
- 세법상 과세 대상에 해당
보통 부모 → 자녀, 부부 간, 조부모 → 손주 간 증여가 가장 일반적입니다.
2. 증여세의 기본 개념
부동산을 증여받으면 수증자(받는 사람) 가 증여세를 부담합니다.
2025년에도 증여세율은 종전과 동일하게 누진세 구조로 유지됩니다.
✅ 증여세 기본공제액
| 관계 | 공제 금액 | 적용 기간 |
|---|---|---|
| 배우자 | 6억 원 | 10년 단위 |
| 직계존비속 (부모 → 자녀) | 5천만 원 | 10년 단위 |
| 미성년자 자녀 | 2천만 원 | 10년 단위 |
| 기타 친족 (형제·자매 등) | 1천만 원 | 10년 단위 |
즉, 부모가 성인 자녀에게 5천만 원 이하 부동산을 증여하면 증여세가 없습니다.
3. 증여세율 (2025년 기준)
| 과세표준 (증여금액 – 공제금액) | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1억 원 이하 | 10% | 0원 |
| 1억~5억 원 | 20% | 1천만 원 |
| 5억~10억 원 | 30% | 6천만 원 |
| 10억~30억 원 | 40% | 1.6억 원 |
| 30억 원 초과 | 50% | 4.6억 원 |
💡 예시
부모가 자녀에게 시가 3억 원짜리 아파트를 증여할 경우
→ 과세표준 = 3억 – 5천만 = 2.5억 원
→ 세액 = 2.5억 × 20% – 1천만 = 4천만 원
4. 부동산 증여 절차 (단계별 진행)
① 증여계약서 작성
- 증여자와 수증자 간의 명의 이전에 대한 계약서를 작성
- 내용: 증여 목적, 대상 부동산 정보, 날짜, 서명 등
- 공증은 필수 아님, 하지만 분쟁 예방을 위해 권장
② 증여세 신고
- 신고자: 수증자(받는 사람)
- 신고기한: 증여일이 속한 달의 말일부터 3개월 이내
- 신고처: 주소지 관할 세무서
- 준비서류: 증여계약서, 등기부등본, 부동산 평가서 등
③ 등기 이전 신청
- 관할 등기소 방문 또는 전자등기 시스템 이용
- 필요서류: 증여계약서, 인감증명서, 등기권리증, 위임장 등
- 등기 완료 후 ‘소유권 이전 등기 완료 통지서’ 수령
④ 취득세 납부
- 증여를 받는 사람은 취득세를 별도로 납부해야 함
- 과세표준: 시가표준액 기준
- 납부기한: 등기일로부터 60일 이내
5. 취득세 계산 (2025년 기준)
| 증여 관계 | 취득세율 | 지방교육세 포함 실효세율 |
|---|---|---|
| 배우자·직계존비속 | 3.5% | 약 3.8% |
| 기타 친족 | 4.0% | 약 4.6% |
예시: 시가표준액 3억 원 부동산을 자녀에게 증여
→ 취득세 약 1,140만 원 (3.8%)
6. 부동산 증여 시 유의사항
⚠ 1. 시가 기준 과세
국세청은 증여세 산정 시 실거래가가 아닌 ‘시가’ 기준으로 과세합니다.
시가는 주변 거래사례나 감정가를 바탕으로 평가되므로,
시세보다 낮게 신고할 경우 추징 위험이 있습니다.
⚠ 2. 공동명의 증여 주의
배우자나 자녀와 공동명의로 증여할 경우,
각자에게 증여한 것으로 간주되어 각각 증여세 신고가 필요합니다.
⚠ 3. 10년 합산 과세
10년 이내 동일인으로부터 받은 증여금은 합산하여 과세됩니다.
예를 들어 부모가 2020년에 3천만 원, 2025년에 4천만 원을 증여하면
→ 총 7천만 원으로 계산되어 5천만 원 초과분에 대해 과세됩니다.
⚠ 4. 시가 조작 및 편법 증여 금지
국세청은 부동산 증여를 통한 탈세·편법 증여를 집중적으로 조사하고 있습니다.
특히 시세보다 현저히 낮은 금액으로 증여하거나,
명의신탁 형태로 이전하는 경우 세무조사 대상이 될 수 있습니다.
7. 증여 대신 고려할 수 있는 방법
- 상속공제 활용
- 사전 증여보다 사후 상속이 더 유리한 경우가 있음
- 상속세 공제액: 배우자 5억, 자녀 5천만 원
- 명의 분산 투자
- 부부 공동명의로 취득 시 증여세는 발생하지만
향후 양도소득세 절감 효과 가능
- 부부 공동명의로 취득 시 증여세는 발생하지만
- 지분 증여
- 전체가 아닌 일부 지분만 증여하여
세금 부담을 분산하는 전략도 가능합니다.
- 전체가 아닌 일부 지분만 증여하여
8. 2025년 부동산 증여 트렌드
- 고가 아파트 → 자녀 세대 증여 증가
- 현금보다 부동산 증여 선호도 상승 (시세 안정기)
- 10년 주기 증여 전략으로 절세 극대화 추세
- 세법 강화 대비 조기 증여 움직임 활발
마무리: 증여는 ‘가족 간 거래’가 아니라 ‘세법상 거래’다
부동산 증여는 감정적인 가족 간 나눔이 아니라,
엄연한 세법상 재산 거래 행위입니다.
세금 규정과 신고기한을 정확히 지키지 않으면
추가 과세와 가산세 부담이 발생할 수 있습니다.
증여를 계획 중이라면 반드시
세무 전문가와 상담 후 실행하는 것이 안전합니다.
올바른 절차와 시점 선택이 현명한 증여의 핵심입니다.