2025년 전세계약서에 꼭 넣어야 할 특약사항 7가지

전세 계약서를 작성할 때 많은 사람들이 ‘표준계약서니까 그냥 사인하면 되겠지’라고 생각합니다.
하지만 표준계약서는 기본 골격만 제공할 뿐, 실제 분쟁을 방지하거나 세입자의 권리를 명확히 보호해주는 내용은 포함돼 있지 않습니다.

따라서 계약서 작성 시 추가로 기재하는 ‘특약사항’이 매우 중요합니다.
특히 2025년 현재 전세사기, 깡통전세, 보증금 미반환 사례가 증가하면서,
특약 조항은 세입자가 자신을 보호할 수 있는 유일한 사전 장치가 되고 있습니다.

이번 글에서는 전세계약서를 작성할 때 반드시 포함해야 할 실전 특약 문구 7가지를 소개합니다.
모든 조항은 실제 분쟁 사례에 기반하여 작성된 문구이며, 복사해서 활용하실 수 있습니다.

1. 전입신고 및 확정일자 부여 보장 특약

[문구 예시]
“임차인은 계약 체결 및 잔금 지급 후 즉시 전입신고 및 확정일자를 받을 수 있으며, 임대인은 이에 대하여 어떠한 이의도 제기하지 않는다.”

왜 필요한가?
전입신고와 확정일자가 있어야 보증금 우선변제권이 발생합니다.
가끔 임대인이 확정일자 지연을 요구하거나, 실거주를 방해하는 경우가 있어 사전에 명시해야 합니다.

[문구 예시]
“임대인은 임대차 계약 기간 중 해당 부동산에 추가적인 근저당 설정, 담보 제공, 처분 등 임차인의 보증금 반환에 영향을 미칠 수 있는 행위를 하지 않는다.”

왜 필요한가?
계약 이후 임대인이 추가 대출을 받아 근저당을 설정하면,
세입자의 보증금 순위가 밀려 보증금 반환에 문제가 생길 수 있습니다.

[문구 예시]
“임대인은 계약 만료일 또는 퇴거일 중 빠른 날 기준으로 00일까지 보증금을 전액 반환하며,
지연 시 반환일까지 연 10%의 이율로 지연손해금을 지급한다.”

왜 필요한가?
계약 만료 후 보증금 반환이 지연되는 경우를 대비해, 기한과 이자율을 명확히 설정함으로써 분쟁을 예방합니다.

[문구 예시]
“계약 기간 중 노후로 인한 시설 고장(보일러, 배관, 창호 등)은 임대인의 책임으로 수리하며,
임차인의 고의 또는 중대한 과실로 인한 손해에 대해서만 임차인이 부담한다.”

왜 필요한가?
계약 기간 중 문제가 생겼을 때 ‘누가 수리비를 부담하느냐’는 분쟁이 자주 발생합니다.
책임의 경계를 명확히 해야 세입자가 불필요한 비용을 떠안지 않습니다.

[문구 예시]
“임대인은 임차인의 전세보증금 반환보증 가입에 필요한 주민등록번호 제공, 계약서 사본 제출 등에 협조하며,
해당 절차를 이유로 계약을 해지하거나 거절할 수 없다.”

왜 필요한가?
보증보험 가입 시 임대인의 정보가 필요하지만, 이를 거부하는 임대인도 있습니다.
사전에 특약으로 명시해 두면 세입자가 법적 권리를 행사하기 쉬워집니다.

[문구 예시]
“계약 종료 시 임차인은 벽지, 장판, 몰딩 등의 자연 마모 및 변색에 대해서는 원상복구 책임을 지지 않으며,
고의적 훼손 또는 무단 구조 변경 시에만 복구 의무가 있다.”

왜 필요한가?
퇴거 시 원상복구 범위를 두고 분쟁이 자주 발생합니다.
일상적인 마모까지 복구 요구를 하는 임대인을 예방하기 위한 특약입니다.

[문구 예시]
“임차인이 중도 해지할 경우 잔여 기간에 대한 위약금을 지급하며,
임대인이 일방적으로 계약을 해지할 경우에도 동일한 조건으로 손해배상을 지급한다.”

왜 필요한가?
예외적인 상황에서 발생할 수 있는 계약해지 시 책임 소재와 금전 조건을 명확히 해두면,
불가피한 해지 상황에서도 법적 분쟁 없이 대응할 수 있습니다.

전세계약서에서 가장 중요한 부분은 특약사항입니다.
표준계약서만으로는 세입자의 권리를 충분히 보호할 수 없기 때문에,
실제 발생할 수 있는 문제에 대비한 특약 문구를 꼼꼼히 작성해 두는 것이 필요합니다.

2025년 현재처럼 전세 시장에 불확실성이 큰 상황에서는,
계약서에 어떤 문구가 들어갔는지가 곧 보증금을 지키는 기준이 됩니다.

계약 전에 위 내용을 체크리스트로 활용해
안전하고 분쟁 없는 전세계약을 체결하시기 바랍니다.