전세계약을 앞두고 가장 불안한 요소는 ‘보증금을 돌려받지 못할 위험’입니다.
특히 깡통전세, 역전세, 무자본 갭투자 등으로 인한 피해가 계속되면서,
이러한 위험으로부터 세입자의 보증금을 보호해주는 전세보증보험(전세금 반환보증) 가입이 필수 전략으로 떠오르고 있습니다.
2025년 현재 전세보증보험은 HUG(주택도시보증공사)와 SGI서울보증 두 곳에서 제공하고 있으며,
각 기관마다 가입 조건, 보증 한도, 절차, 보증료 등이 조금씩 다릅니다.
이번 글에서는 전세보증보험의 가입 필요성과 함께, HUG와 SGI의 조건을 비교 분석하여
세입자가 자신의 상황에 맞는 보증상품을 선택할 수 있도록 안내합니다.
1. 전세보증보험이란?
전세보증보험(전세금 반환보증)은
임대인이 전세계약이 끝난 후 보증금을 돌려주지 않을 경우,
보증기관이 대신 보증금을 세입자에게 지급하고, 이후 임대인에게 구상권을 행사하는 제도입니다.
즉, 보증보험에 가입해두면 임대인의 파산, 잠적, 보증금 반환 거절 등의 상황에서도
보증금을 일정 한도 내에서 안전하게 회수할 수 있는 구조입니다.
2. 전세보증보험이 꼭 필요한 경우
- 깡통전세 위험이 의심되는 지역 또는 유형의 주택
- 임대인이 다주택자이거나, 대출이 많은 경우
- 집주인의 신용 상태, 채무 상황을 확인하기 어려운 경우
- 신축 빌라 또는 비공식 매물 등 검증이 부족한 계약
- 만 34세 이하 청년, 사회초년생, 신혼부부 등 보증금 회수에 민감한 세입자
주의:
전입신고와 확정일자만으로는 보증금 전액을 100% 회수하지 못할 수 있습니다.
전세보증보험은 ‘보증금 회수’의 최종 안전장치로 작동합니다.
3. 주요 보증기관 비교 – HUG vs SGI서울보증
| 항목 | HUG(주택도시보증공사) | SGI서울보증 |
|---|---|---|
| 운영주체 | 국토교통부 산하 공기업 | 민간 보증회사 |
| 가입 대상 | 임차인(세입자) 또는 임대인 | 임차인만 가능 |
| 주택 요건 | 전용면적 85㎡ 이하 원칙 (수도권 외 100㎡ 이하) | 제한 없음 (주거용이면 가능) |
| 보증금 한도 | 수도권 7억, 지방 5억 이하 | 제한 없음 (심사 기준 적용) |
| 보증료율 | 약 0.128~0.154% | 약 0.15~0.2% 수준 |
| 보증기간 | 전세계약 기간과 동일 | 동일 |
| 온라인 신청 | HUG 홈페이지 및 앱 | SGI 홈페이지 및 앱 |
| 가입 소요 기간 | 3~7일 | 1~3일 |
요약:
- HUG는 요건이 엄격하지만, 보증료가 상대적으로 저렴합니다.
- SGI는 가입 가능 범위가 넓고 빠르지만, 보증료가 다소 높을 수 있습니다.
4. 가입 절차
전세보증보험은 세입자가 계약 직후 또는 입주 전후 1개월 이내에 가입하는 것이 가장 안전합니다.
공통 가입 절차
- 보증기관 홈페이지에서 가입 신청서 작성
- 임대차계약서, 확정일자 부여 확인서, 등기부등본, 전입신고 내역 등 제출
- 보증기관 심사(등기, 권리관계, 임대인 신용 등 확인)
- 보증료 납부
- 보증서 발급
주의:
- 심사 과정에서 보증금이 집값 대비 과도하거나,
임대인이 파산·회생 상태인 경우 가입이 거절될 수 있습니다.
5. 가입 시 유의사항
① 확정일자와 전입신고는 필수
보증보험 가입 전 확정일자와 전입신고가 완료된 상태여야 합니다.
② 계약 후 1개월 이내 가입 권장
계약 후 시간이 경과하면, 보증기관이 위험도를 더 높게 평가하여
보증료 인상 또는 가입 거절 가능성이 생깁니다.
③ 공동명의 주택, 대출 많은 주택은 가입 거절 가능성 있음
- 등기부등본 상 근저당 비율이 높거나,
- 임대인이 다주택자일 경우 보증심사에서 불이익이 있을 수 있습니다.
④ 전세계약서상 특약도 체크
보증보험 가입을 위해 임대인의 협조(주민등록번호 제공 등)가 필요한 경우,
계약서에 해당 내용을 미리 특약으로 넣는 것이 안전합니다.
6. 보증금 반환이 지연될 경우 어떻게 되나?
보증기간 종료 후에도 임대인이 보증금을 반환하지 않으면,
세입자는 보증기관에 보증금 청구를 신청할 수 있습니다.
청구 절차
- 계약 종료 후 일정 기간 경과 (HUG: 30일, SGI: 15일)
- 보증금 반환 지연에 대한 증빙 제출 (계약서, 내용증명 등)
- 보증기관 심사 후 보증금 지급
- 이후 보증기관이 임대인에게 구상권 청구
팁:
청구는 온라인으로도 가능하며, 보통 1~2개월 내 보증금 수령이 가능합니다.
마무리
전세보증보험은 전세계약의 필수 보호장치로 자리 잡고 있습니다.
2025년에도 깡통전세와 역전세 우려가 여전한 만큼,
보증보험 가입을 통해 보증금 반환을 사전에 안전하게 보장받는 것이 가장 현명한 선택입니다.
HUG와 SGI는 각각 장단점이 있으므로,
세입자의 주거 유형, 보증금 규모, 주택 구조 등을 고려해 가장 적합한 기관을 선택해 가입하시기 바랍니다.
계약서에 서명하기 전,
‘이 집은 보증보험 가입이 가능한가?’ 꼭 확인해보세요.