2025년 전세계약 시 절대 수락하면 안 되는 위험한 특약 문구 7가지 – 세입자 보호를 위한 필수 가이드

전세계약을 체결할 때 세입자에게 가장 중요한 것은 ‘특약을 어떻게 넣는가’뿐 아니라
‘어떤 특약을 절대로 받아들이면 안 되는가’입니다.

2025년 현재에도 일부 임대인 또는 중개사는
전문 용어처럼 보이지만 실제로는 세입자에게 매우 불리한 특약 문구를 넣으려 하거나,
계약 과정에서 슬쩍 포함시키는 형태로 위험 부담을 세입자에게 넘기려 합니다.

이번 글에서는 전세계약서에 등장하는 특약 중
세입자가 절대 수락하면 안 되는 조항 7가지를 실제 분쟁 사례와 함께 정리했습니다.
모든 문구는 실제 피해자 진술과 법원 판례를 기반으로 구성되었습니다.

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1. “전입신고와 확정일자는 임대인과 협의하여 진행한다”

이 문구는 가장 위험한 특약 중 하나입니다.

왜 위험한가?

전입신고와 확정일자는 세입자의 대항력·우선변제권 발생의 핵심 절차입니다.
임대인이 이를 지연시키면, 그 사이에 근저당 추가 설정, 압류 등록 등이 이루어질 수 있어
세입자의 보증금이 순식간에 후순위로 밀립니다.

실제 피해 사례

• 확정일자를 ‘잔금일 이후 협의’한다고 적혀 있었다가
  잔금일 사이 임대인이 대출을 받아 근저당을 추가 설정 → 세입자 순위 밀림 → 보증금 40% 회수 실패

절대 수락 금지

전입신고·확정일자는 ‘즉시 가능’이 기본 원칙입니다.

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2. “보증금 반환은 신규 세입자 계약 체결 후 진행한다”

이 문구를 넣는 순간, 세입자는 보증금 반환 지연의 위험을 100% 떠안게 됩니다.

왜 위험한가?

임대인이 새 세입자를 못 구하면
세입자는 퇴거한 뒤에도 수개월~수년 동안 보증금을 돌려받지 못하는 구조가 됩니다.

실제 피해 사례

• 역전세 지역에서 실제로 가장 많이 사용된 악성 특약
• “신규 임차인이 들어오면”이라는 조건 때문에
  임대인이 보증금 반환을 계속 미루며 세입자 8개월 지연 발생

결론

보증금 반환은 날짜 기준으로 확정해야 합니다.
조건부 반환 특약은 절대 금지입니다.

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3. “수리·보수는 모두 임차인이 책임진다”

겉으로 보기엔 당연해 보이지만, 이 문구는 임대인의 기본 의무를 세입자에게 떠넘기는 조항입니다.

왜 위험한가?

• 보일러 고장
• 누수
• 창문 파손
• 전기 문제
  이런 기본 주거시설 하자까지 세입자가 비용을 부담하게 됩니다.

실제 피해 사례

한 세입자가 임대인 부담이어야 할 보일러 수리비 120만 원을 본인이 낸 뒤,
특약 때문에 반환 소송을 하여 패소한 사례 존재.

안전한 특약 기준

• 자연 마모·노후는 임대인
• 고의·중대한 과실은 임차인

이 원칙이 반드시 포함되어야 합니다.

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4. “임대인은 하자에 대해 책임을 지지 않는다”

하자에 대한 모든 책임을 세입자에게 넘기는 최악의 조항입니다.

왜 위험한가?

이 문구가 있으면,
입주 후 발견되는 누수·곰팡이·단열 문제 등 원래부터 존재하던 하자조차 세입자 부담이 됩니다.

실제 사례

• 입주 1개월 만에 천장 누수 → 임대인이 특약을 근거로 수리 거부 → 세입자 전액 부담
• 법원도 “특약이 존재하는 이상 임대인의 책임을 제한할 수 있다”고 판단한 사례 있음

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5. “전세보증보험 가입은 임차인의 책임이며, 임대인은 협조 의무 없다”

2025년 기준 전세보증보험은 사실상 세입자의 생명줄입니다.
하지만 일부 임대인은 정보 제공을 거부하고 계약서에 협조 의무가 없다고 명시하려 합니다.

왜 위험한가?

• 주민등록번호·신분증 사본 등을 제공하지 않으면 보증보험 가입 불가
• 임대인의 채무 문제, 근저당 상황 등을 숨기는 경우가 많음
• 보증보험 가입 불가 → 깡통전세 피해로 직결

반드시 수락 금지

전세보증보험 협조는 임대인의 의무입니다.

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6. “원상복구는 임대인의 요구 기준을 따른다”

이 문구는 퇴거 시 발생하는 수백만 원의 분쟁으로 이어질 수 있습니다.

왜 위험한가?

임대인이 요구하는 기준이 객관적이지 않기 때문입니다.

실제 피해 예

• 벽지 햇빛 변색 → 임대인이 ‘변색도 훼손’이라 주장하여 전액 청구
• 장판 1cm 긁힘 → 전체 교체 비용 요구
• 세입자 부담 150만 원 청구 사례 매우 많음

안전한 대안

• 자연 마모는 제외
• 고의·중대한 과실만 세입자 부담

이렇게 서면 명시되어야 안전합니다.

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7. “임대차 종료 시 임대인 귀책 사유를 묻지 않는다”

이 문구는 세입자가 계약 위반이나 보증금 반환 지연에 대해
임대인을 상대로 어떠한 책임도 물을 수 없게 만드는 조항입니다.

왜 위험한가?

보증금 반환이 늦어져도
임대인에게 지연이자 청구, 손해배상 청구를 할 수 없게 됩니다.

피해 사례

• 보증금 4개월 지연 → 특약 때문에 이자 청구 불가
• 세입자가 소송해도 특약 효력 인정되어 패소한 사례 존재

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마무리

전세계약에서 특약은 계약서의 생명입니다.
하지만 ‘좋아 보이는 문구’ 속에
세입자의 권리를 박탈하는 숨은 독소 조항이 포함된 경우가 많습니다.

2025년 전세 시장에서
세입자가 반드시 거절해야 할 특약 문구는 다음과 같습니다:

1. 전입신고·확정일자 협의 진행
2. 신규 세입자 조건부 보증금 반환
3. 모든 수리 임차인 책임
4. 하자 발생 시 임대인 책임 없음
5. 보증보험 협조 의무 없음
6. 원상복구 기준 임대인 임의 결정
7. 임대인 귀책 책임 면제 조항

특약은 세입자를 지키는 장치이지만,
잘못된 특약은 세입자를 가장 위험한 위치로 몰아넣는 ‘함정’이 될 수 있습니다.

계약 전에 반드시 꼼꼼히 확인하고,
위 조항이 등장하면 즉시 수정 요청하거나 계약을 재검토해야 합니다.