전세계약의 만기는 단순한 이사 준비의 시작이 아니라,
세입자의 보증금을 안전하게 돌려받기 위한 핵심 시점입니다.
2025년 현재 전세보증금 미반환 사례는 여전히 증가하고 있으며,
특히 역전세·깡통전세·갭투자 부실이 결합된 지역에서는
만기 직전 체크리스트를 제대로 준비하지 않으면 큰 손실로 이어질 수 있습니다.
이번 글에서는 전세 만기 전에 세입자가 반드시 점검해야 할
보증금 보호 중심의 실전 체크리스트 20가지를 정리했습니다.
1. 계약 만료일 정확히 확인하기
가장 기본이지만 분쟁의 출발점은 ‘날짜’입니다.
계약서의 종료일, 확정일자, 갱신 여부를 먼저 명확히 해야 합니다.
2. 임대인에게 종료 통보(문자·카톡·서면)
만기 1개월 전에는 통보 의무가 있습니다.
반드시 기록이 남는 방식으로 알려 두어야 합니다.
3. 중개사와 임대인 연락 현황 점검
임대인이 연락 회피·지연을 반복한다면 위험 신호입니다.
4. 등기부등본 최신 조회
갱신 시점에 가장 중요한 단계입니다.
확인해야 할 항목:
- 근저당 증가
- 압류·가압류
- 소유권 이전
- 법인 명의 변경
이상이 발견되면 즉시 대응해야 합니다.
5. 실거래가·시세 확인
역전세 여부 파악 → 보증금 반환 가능성 판단
전세금이 매매가 대비 과도하게 높은 경우 위험합니다.
6. 전세가율 계산
전세보증금 ÷ 매매가격 × 100
- 70% 이하: 비교적 안전
- 80% 이상: 위험
- 90% 이상: 반환 지연 가능성 높음
7. 임대인 재정 상태 간접 점검
- 체납 여부
- 연락 빈도
- 집을 급매로 내놓았는지
이런 변화는 전세보증금 지연을 예고하는 경우가 많습니다.
8. 전세보증보험 가입 여부 확인
이미 가입돼 있다면 만기 시 바로 청구 가능.
미가입이라면 만기 전 사전 가입이 가능한지 상담해야 합니다.
9. 임대인의 반환 계획 확인
"언제, 어떻게, 어떤 계좌로 반환할지"를 명확히 받아야 합니다.
구두 약속은 증거가 되지 않습니다.
10. 내용증명 발송 준비
임대인이 답변을 미루거나 불명확한 태도를 보이면
만기 2주 전 내용증명을 보내는 편이 안전합니다.
11. 임차권등기명령 여부 결정
보증금 반환이 불확실한 경우 → 반드시 등기명령 준비
이사를 해야 하는 경우라면 등기는 필수입니다.
12. 전입세대열람 내역 확인
대항력 유지 여부, 동일 주소 전입자 유무 등을 확인합니다.
13. 집 내부 점검(하자 촬영)
퇴거 시 원상복구 문제로 불필요한 비용 청구를 막기 위해
입주 당시 사진 + 현재 사진을 정리합니다.
14. 기기·설비 점검 후 임대인에게 미리 통보
- 보일러
- 누수
- 창호
- 전기
이상의 경우 현 시점에서 수리 요청해야 합니다.
15. 임대인과 협의된 특별조항(특약) 다시 검토
특약 중 반환 일정 관련 문구가 있는 경우 다시 점검합니다.
특히 “신규 세입자 조건부 반환”은 위험한 조항입니다.
16. 퇴거 일정 조정 시 반드시 서면 확인
임대인·중개사 말만 믿고 며칠 먼저 나갔다가
대항력 상실로 보증금을 잃는 사례가 많습니다.
문서로 확인해야 안전합니다.
17. 새로운 전세 계약을 서두르지 않기
보증금을 받기 전 다른 계약을 진행하면
이중 전세 부담이 생겨 재정적 압박이 발생할 수 있습니다.
18. 이사 일정은 임차권등기명령과 연계해 결정
등기 완료 전에는 절대 집을 비우면 안 됩니다.
19. 소송 가능성 대비 서류 정리
- 계약서
- 확정일자
- 전입신고 내역
- 내용증명
- 임대인과의 대화 기록
이 모든 자료는 소송·보증보험 청구의 핵심 증거입니다.
20. 임대인과의 대화는 모두 기록 남기기
전세계약 분쟁에서 기록은 “사실 증명”의 핵심입니다.
문자·카톡·통화·녹취 모두 보관해야 합니다.
마무리
전세 만기 준비는 단순한 이사 준비가 아니라
보증금을 안전하게 돌려받기 위한 전략적 절차입니다.
2025년 전세 시장에서는 보증금 반환이 늦어지는 상황이 빈번하기 때문에
미리 준비한 세입자와 그렇지 않은 세입자의 결과는
수개월~수년 차이로 이어지기도 합니다.
이번 체크리스트 20가지를 순서대로 실천하면
전세보증금 반환 지연·전세사기·역전세 피해를
대부분 사전에 막을 수 있습니다.
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