전세 재계약·갱신 시 반드시 확인해야 할 핵심 조건 10가지

전세 만기 시점에서 세입자가 선택할 수 있는 방법 중 하나는
전세 재계약 또는 계약갱신청구권을 이용한 ‘갱신 계약’입니다.

하지만 많은 세입자들이
“그냥 이전 조건 그대로 연장하자”
“어차피 사는 집이니까 문제 없겠지”
라고 생각해 중요한 점검을 놓칩니다.

2025년 전세 시장은 역전세, 깡통전세, 임대인 자금난 등 변수가 많기 때문에
재계약 시점이 오히려 가장 위험할 수 있습니다.
따라서 갱신할 때는 새로운 계약이라는 인식으로 핵심 조건을 재점검해야 합니다.

아래는 2025년 기준, 전세 재계약·갱신 시 반드시 확인해야 할 핵심 조건 10가지입니다.

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1. 갱신 계약도 ‘새로운 계약’이라는 점 인식하기

많은 세입자가 갱신을 “그냥 연장”으로 생각하지만
법적으로는 새로운 계약입니다.

따라서 기존 계약 당시의 위험 요소가
갱신 시점에 더 커졌을 수 있습니다.

갱신은

• 등기부 다시 확인
• 보증보험 다시 점검
• 특약 다시 검토
  가 반드시 필요합니다.

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2. 등기부등본 최신 발급은 필수

재계약 시 등기부를 보지 않고 서명하는 것은
2025년 가장 위험한 행동 중 하나입니다.

확인해야 할 핵심 항목:

• 근저당금 증가 여부
• 압류·가압류 신규 등록
• 소유권 이전
• 법인 명의 변경
• 전세보증금보다 높은 담보 대출 설정

등기부는 ‘계약서보다 더 중요한 보증금 안전 지표’입니다.

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3. 보증금 증액 시 전세가율 다시 계산하기

갱신하면서 보증금을 조금이라도 올린다면 반드시
전세가율 = 전세금 ÷ 매매가 × 100
을 다시 계산해야 합니다.

• 70% 이하: 비교적 안정
• 80% 이상: 위험
• 90% 이상: 깡통전세 위험

특히 2025년 매매가 하락 지역은
전세가율이 순식간에 위험 수준으로 올라갈 수 있습니다.

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4. 전세보증보험 재가입 또는 유지 가능 여부 확인

갱신 시 가장 중요한 항목 중 하나입니다.

체크포인트

• 기존 보증보험 만기일
• 갱신 계약도 보증보험 신규 가입 또는 연장 필요한지
• 임대인의 정보 제공 가능 여부
• 건물 구조가 보험 가입 요건에 여전히 부합하는지

보증보험 가입이 불가한 집이라면 갱신 자체를 재고해야 합니다.

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5. 임대인의 자금 상황 변화 점검

재계약 시점에는 임대인의 경제상황이 크게 변해 있을 수 있습니다.

위험 신호

• 연락 지연
• 집 매도 시도
• 체납 정보 발생
• 임대인이 전세금을 낮춰 갱신을 유도하는 경우
• 임대인이 “요즘 힘들다”고 반복적으로 언급

임대인의 자금 사정이 불안해 보이면
갱신보다 ‘보증금 가져오는 것’을 우선 고려해야 합니다.

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6. 특약사항 재검토 및 수정

갱신 시에도 특약은 새로운 계약처럼 다시 작성해야 합니다.

필수 특약 예:

• 전입신고·확정일자 즉시 가능
• 근저당 추가 설정 금지
• 전세보증보험 가입 협조
• 보증금 반환 기한 명확화
• 하자 수리 책임 구분

반드시 피해야 할 위험 특약 예:

• 신규 세입자 조건부 반환
• 하자 책임 전부 임차인 전가
• 원상복구 기준 모호
• 보증보험 협조 의무 없음

갱신 계약서의 특약은
세입자의 보증금을 지키는 가장 직접적 장치입니다.

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7. 중개사의 “그냥 서명하시면 돼요” 멘트 경계

갱신 계약은 오히려 중개사가 가장 쉽게
“그냥 적당히 연장하시면 됩니다”
라는 말로 유도하는 시점입니다.

하지만 실제로는
갱신 과정에서 위험이 훨씬 많이 발생합니다.

중개사는 임대인의 사정을 모두 알지 못하며,
보증금 반환 책임도 지지 않습니다.
따라서 세입자는 반드시 스스로 체크해야 합니다.

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8. 임대인의 반환 능력 검증

보증금이 증가하거나 시장이 역전세라면
임대인의 반환 능력을 반드시 점검해야 합니다.

점검 방법

• 매매가 대비 보증금 위치
• 근저당 설정액
• 임대인 소유 부동산 수
• 임대인이 최근 대출 증가 여부

특히 갱신 직후 임대인이 잠적하는 사례도 많으므로
갱신 전 충분한 검토가 필요합니다.

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9. 재계약을 해야 할 상황 vs 하지 말아야 할 상황 구분

재계약이 유리한 상황

• 임대인 재정 건전
• 근저당 낮음
• 보증보험 문제 없음
• 전세가율 안정적
• 세입자가 추가 이사 비용을 원치 않음

재계약을 하면 위험한 상황

• 근저당 증가
• 보증금 대비 매매가 급락
• 임대인 연락 불안정
• 보증보험 가입 불가
• 임대인 체납·가압류 등장
• 임대인이 갱신을 유도하면서 보증금을 낮추려는 경우

갱신은 편하지만, 잘못하면 보증금 전체 위험에 노출될 수 있습니다.

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10. 갱신 거절 후 새 집으로 이동할 가능성도 준비

갱신이 위험하다고 판단되면
보증금 회수를 전제로 퇴거 절차를 진행하는 것이 안전합니다.

이 경우 다음 단계가 필요합니다.

• 내용증명
• 임차권등기명령
• 새 전세계약 준비
• 이사 시점 조율
• 보증보험 또는 소송 대비

갱신을 하지 않는 것이 오히려 보증금을 지키는 최선의 선택일 수도 있습니다.

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마무리

전세 재계약·갱신은 “그대로 사는 것”이 아니라
보증금 리스크를 다시 평가하는 과정입니다.

2025년의 전세 시장은 이전과 다르게
임대인 재정 악화·역전세·금리 부담 등으로
갱신 후 오히려 더 큰 문제가 발생하는 사례가 많습니다.

따라서 갱신 전에는 다음 3가지를 반드시 점검해야 합니다.

1. 재계약이 안전한 구조인지
2. 보증금 보호 조건이 충분히 갖춰졌는지
3. 임대인의 자금 사정이 안정적인지

이 기준만 지켜도 전세보증금 분쟁의 상당수를 예방할 수 있습니다.