전세 이사 전 원상복구 기준 총정리

전세계약이 끝나고 이사를 준비하는 과정에서
세입자와 임대인 간 가장 빈번하게 발생하는 갈등이 바로 원상복구 비용 분쟁입니다.

“이건 세입자가 고쳐야 합니다”
“이건 사용하시면 원래 이렇게 되는 거예요”

이처럼 서로의 기준이 다르면 문제가 커지기 쉽습니다.

2025년 기준, 원상복구 범위는 이미 법과 판례로 상당 부분 명확하게 정리되어 있습니다.
세입자가 기준을 정확히 알기만 해도
불필요한 비용을 수백만 원까지 아낄 수 있습니다.

이번 글에서는 전세 이사 전 반드시 알아야 할
실제 법적 기준과 실무 적용 원칙,
그리고 세입자가 해야 할 준비 과정을 체계적으로 정리했습니다.

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1. 원상복구의 기본 원칙

원상복구란 ‘집을 처음 상태로 되돌린다’는 의미가 아닙니다.
법적으로는 다음 두 가지 원칙으로 정리됩니다.

① 자연적 마모·경년변화는 세입자 책임이 아니다

대표 예시:

• 벽지의 색바램
• 장판 눌림 자국
• 가전·설비 노후
• 햇빛으로 인한 변색
• 사용 중 생기는 미세한 스크래치

이는 임대인의 부담입니다.

② 고의 또는 중대한 과실로 발생한 파손은 세입자 책임

대표 예시:

• 벽에 큰 구멍을 뚫음
• 임의로 설치한 구조물로 인한 훼손
• 반려동물로 인한 장판·도배 심한 손상
• 문틀 파손
• 세대 내 설비를 임의로 교체한 경우

이것만 기억하면 원상복구 갈등 절반은 해결됩니다.

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2. 임대인이 자주 요구하는 ‘부당한 원상복구’ 유형

실제 분쟁 사례에서 반복되는 유형입니다.

① 장판 전체 교체 요구

작은 긁힘이나 눌림 자국 → 부분 보수 가능함에도 전체 교체 비용 요구
→ 과도한 청구 사례가 매우 많음

② 벽지 전체 재도배 요구

부분 오염 정도임에도
전체 도배 비용(수십만~100만 원 이상)을 요구하는 경우 흔함.

③ 오래된 설비 고장까지 세입자 책임으로 전가

보일러, 수도, 배관, 창호 등 노후 고장은 임대인 부담이 원칙입니다.

④ 입주 당시 존재하던 하자를 세입자 책임으로 변경

초기 사진·영상이 없으면 세입자가 불리해질 수 있음.

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3. 2025년 기준, 항목별 원상복구 책임 구분

아래는 실제 판례·부동산 분쟁위 기준을 반영한 정리입니다.

● 도배

• 자연 마모, 변색 → 임대인
• 심한 파손, 낙서, 고의적 오염 → 세입자

● 장판

• 가구 눌림 자국 → 임대인
• 반려동물 손상, 큰 찢김 → 세입자
• 부분 보수 가능 시 전체 교체 요구는 부당

● 커튼·블라인드

• 일반 사용으로 인한 변색 → 임대인
• 고의적 파손 → 세입자

● 보일러·에어컨

• 고장 원인이 노후 → 임대인
• 잘못된 사용으로 인한 고장 → 세입자

● 창호·샤시

• 결로·노후 → 임대인
• 임의 개조로 인한 파손 → 세입자

● 싱크대·화장실 설비

• 사용 기간 따른 노후 → 임대인
• 세입자 과실로 인한 파손 → 세입자

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4. 퇴거 준비 단계에서 세입자가 해야 할 핵심 절차

① 입주 당시 사진·영상 정리

가장 강력한 증거자료입니다.
없다면 지금이라도 현재 상태 촬영 필수.

② 하자 목록 작성 후 임대인에게 사전 통보

예: “현재 벽지 변색은 자연 마모이며 전입 시에도 존재했습니다.”

③ 소모성 부품 교체 여부 검토

간단한 전구·배터리 정도는 교체해 두면 불필요한 분쟁을 줄임.

④ 원상복구 가능 범위만 직접 실행

불필요한 비용을 들여 집 전체 고치기 필요 없음.

⑤ 임대인·중개사와 방문 점검 일정 조율

퇴거 당일 갑작스러운 점검은 분쟁의 원인.

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5. 임대인과 분쟁이 생겼을 때 대응 방법

① 기준 설명 및 근거자료 제시

• 관련 판례
• 하자 상태 사진
• 입주 당시 기록

② 중개사 불러 3자 확인

중개사는 임대인 편이지만 분쟁 조정에는 도움이 됨.

③ 감정문서 작성(필요 시)

사진·날짜·상태 기재해 증거 확보.

④ 원상복구 과도 청구 시 내용증명 발송

“부당한 원상복구 비용 요구에 대한 이의 제기” 포함.

⑤ 분쟁조정 신청

• 한국부동산원 전월세 분쟁조정위원회
• 무료 또는 저비용으로 조정 가능

⑥ 필요 시 소송

임대인이 과도한 금액을 부당하게 청구하며 보증금에서 제하는 경우 소송으로 해결 가능.

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6. 원상복구 비용에서 자주 발생하는 과도 청구 사례

사례 1

장판 3cm 긁힘 → 전체 교체 비용 80만 원 청구 →
조정 결과: 세입자 0원 부담

사례 2

거실 벽지 부분 오염 → 전체 도배 150만 원 요구 →
조정 결과: 부분 도배 비용만 부담

사례 3

오래된 보일러 고장 → 세입자에게 수리비 전액 청구 →
판례: 노후로 인정, 임대인 부담

사례 4

입주 당시 있던 곰팡이 → 퇴거 시 세입자 책임 주장 →
증거자료 제출로 세입자 전액 면제

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7. 임대인이 원상복구 비용을 보증금에서 임의로 제할 때

임대인이 보증금을 줄 때
“수리비 빼고 드릴게요”라고 하는 경우가 많습니다.

이때 세입자는 다음 기준을 지켜야 합니다.

① 비용 산출 근거 요구

영수증·견적서 없이 임의로 제하는 것은 불법.

② 과도 청구 시 즉시 이의 제기

문자+내용증명 병행.

③ 보증금 일부만 먼저 받지 않기

합의로 간주될 수 있음.

④ 반환소송 가능성도 고려

분쟁이 길어질 경우 소송이 가장 확실한 해결책입니다.

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마무리

전세 이사 전 원상복구는
세입자와 임대인의 권리·의무가 가장 직면하는 지점입니다.

2025년 기준, 세입자가 알아야 할 핵심 원칙은 다음과 같습니다.

1. 자연 마모는 세입자 책임이 아니다.
2. 고의·중대한 과실만 세입자 책임이다.
3. 임대인의 과도한 요구는 대부분 분쟁조정으로 바로 잡힌다.
4. 증거자료(사진·영상)가 곧 돈을 지키는 방패다.

이 기준만 알고 있어도
대부분의 원상복구 분쟁을 예방하거나 유리하게 해결할 수 있습니다.