전세계약 과정에서 가장 중요한 서류는 단연 등기부등본입니다.
등기부를 제대로 읽을 수 있느냐에 따라, 세입자의 보증금은 안전해질 수도,
반대로 깡통전세·사기에 그대로 노출될 수도 있습니다.
2025년에도 등기부등본을 확인하지 않거나, 중개사 말만 믿고 대충 넘기는 세입자들이 많습니다.
특히 신축 빌라, 다가구주택, 저가 매물은 등기부를 꼼꼼히 보지 않으면
보증금 전액을 잃을 수 있는 구조가 숨어 있는 경우가 많습니다.
이번 글에서는 세입자가 전세계약 전 반드시 확인해야 할
등기부등본의 핵심 항목과 위험 신호 10가지를 정리했습니다.
1. 소유자 확인 – 계약 상대방이 실제 임대인인가?
등기부의 ‘표제부’ 다음에 나오는 소유자 정보는
세입자가 계약하는 상대방이 실제 이 집의 주인인지 확인하는 첫 단계입니다.
위험 신호
- 계약 상대가 소유자가 아님
- 가족 명의, 법인 명의 등으로 되어 있음
- 대리인이 나올 경우 위임장·인감증명서 미제공
이 단계에서 오류가 나면 계약은 사실상 무효에 가깝습니다.
2. 최근 소유권 이전 이력이 지나치게 잦은가?
등기부에서 최근 6개월~1년 사이 소유권이 여러 번 바뀌었다면
전형적인 시세조작·깡통전세 구조일 가능성이 있습니다.
위험 신호
- 한 달 간 2~3회 이상 거래
- 분양사 → 중개업자 → 개인으로 반복 이동
- 동일 건물 다른 호실도 같은 패턴
이 구조는 전세보증금을 높이기 위해 허위 시세를 만든 전형적인 방식입니다.
3. 근저당(대출) 설정액이 매매가에 비해 과도한가?
등기부 갑구·을구에서 가장 중요한 항목은 근저당 권리 설정 금액입니다.
위험 기준
- 근저당 설정액 + 전세보증금 > 집 시세
- 전세가율이 80% 이상
- 근저당이 전입신고보다 앞선 날 설정
이런 경우 경매로 넘어가면 세입자가 보증금 전액을 잃을 가능성이 높습니다.
4. 압류·가압류가 있는가?
등기부 등본에 압류(세금/채권) 또는 가압류가 있다면
임대인이 재정적으로 위험한 상태일 가능성이 매우 큽니다.
실제 위험
- 세금 체납이 있는 집 → 국세청이 우선권 가짐 → 세입자 보증금 밀림
- 채권자의 가압류 → 다중 채무 상태 가능성 높음
압류·가압류가 보이면 즉시 계약 보류가 정답입니다.
5. 전세권, 가처분 등 선순위 권리가 있는가?
세입자가 계약하려는 집에 이미 다른 세입자가 전세권을 설정해 두었거나,
분쟁으로 인해 가처분이 걸려 있는 경우도 위험합니다.
주의해야 할 항목
- 타 임차인의 전세권 설정
- 소송으로 인한 가처분
- 분쟁 중이라는 표시
이는 세입자 보증금이 후순위로 밀리는 구조일 수 있습니다.
6. 표제부에서 구조상 문제가 있는 주택인지 확인
특히 다가구·지분 다가구·불법 건축물은 표제부에 표시가 됩니다.
위험 신호
- 다가구주택인데 ‘단독주택’으로만 표기
- 대지권 미등기
- 집합건물인데 호실 번호가 불명확
이런 주택은 전입신고·확정일자 문제가 생기는 경우가 많습니다.
7. 등기부에 ‘대지권 비율’이 없거나 이상할 때
대지권은 건물과 함께 소유하는 토지의 지분입니다.
대지권 없는 건물은 향후 경매 시 가치가 크게 떨어집니다.
위험 신호
- 대지권 미등기
- 대지권 없음 표시
- 대지권 비율 비정상
신축 빌라 전세사기의 대표적인 유형이 대지권 없는 집입니다.
8. 법인 명의 주택 – 보증금 반환 위험 증가
등기부 소유자가 개인이 아닌 법인일 경우,
보증금 반환 책임을 회피하거나 법인 파산으로 이어질 위험이 있습니다.
위험 이유
- 법인이 파산하면 보증금 회수 어려움
- 임대 목적 부동산의 대출 비율이 매우 높음
- 실제 소유자와 운영자가 다른 경우 많음
법인 명의는 전세보증보험도 가입 거절될 가능성이 높습니다.
9. 소유권 이전 후 전세계약 시도 (신규 매수자)
가장 최근에 집을 매입한 소유자가 갑자기 전세를 주려는 경우
무자본 갭투자일 가능성이 높습니다.
위험 패턴
- 최근 매수 → 바로 전세 계약 시도
- 집주인이 잔금도 완전히 납부하지 않은 상태
- 근저당·대출을 전세보증금으로 막으려는 구조
이 경우 보증금 반환 위험이 매우 큽니다.
10. 등기부와 건축물대장 정보가 맞지 않는 경우
마지막으로 매우 중요한 체크포인트입니다.
예시
- 등기부는 다가구, 건축물대장은 단독주택
- 등기부에 4층으로 되어 있는데 실제는 불법 증축 5층
- 호실 구조와 표기 불일치
이런 구조는 전입신고 자체가 불가능하거나,
확정일자 불가 → 우선변제권 상실로 이어질 수 있습니다.
마무리
등기부등본은 전세계약의 ‘진짜 위험’을 보여주는 유일한 서류입니다.
중개사의 말보다, 임대인의 말보다,
등기부에 적힌 사실이 세입자의 보증금을 지키는 절대 기준입니다.
2025년 전세계약 전 반드시 다음을 실천하세요:
- 등기부는 반드시 세입자가 직접 열람
- 근저당·압류·가처분 등 선순위 권리 확인
- 소유자와 계약 상대가 일치하는지 반드시 확인
- 전세보증보험 사전 가입 가능 여부 확인
- 대지권·표제부·호실 정보까지 꼼꼼히 체크
이 5가지만 지켜도 대부분의 깡통전세·전세사기 계약을 피할 수 있습니다.
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