전세계약 과정에서 가장 많은 영향을 미치는 사람은 임대인만이 아닙니다.
바로 부동산 중개사입니다.
문제는 일부 중개사가 계약을 성사시키기 위해
세입자에게 사실과 다르거나, 위험을 축소하거나, 불리한 계약을 유도하는 멘트를 반복한다는 점입니다.
2025년에도 전세사기 피해자들의 진술을 분석하면,
대부분이 계약 전에 ‘중개사의 말만 믿었다’고 답합니다.
이번 글에서는 전세계약 과정에서 절대 그대로 믿으면 안 되는
중개사 위험 멘트 10가지와 함께,
각 멘트가 왜 위험한지, 세입자가 어떻게 대응해야 하는지를 실전 중심으로 정리했습니다.
1. “확정일자만 받으면 보증금은 100% 안전해요”
가장 많이 나오는 위험 멘트입니다.
왜 위험한가?
- 확정일자만으로는 우선변제권이 보장되지 않음
- 전입신고 + 확정일자 + 실거주 모두 충족해야 보호 가능
- 근저당이 전입일 기준 앞서 있으면 보증금 전액 못 받는 사례 다수
대응 방법
- 반드시 등기부등본 직접 확인
- 전세보증보험 가입 가능 여부 확인
2. “근저당 있어도 문제 없어요. 다 이런 거예요.”
근저당이 ‘다 있는 것’은 맞지만,
그 금액과 순위가 중요합니다.
왜 위험한가?
- 근저당 설정액이 전세보증금보다 높으면 깡통전세 구조
- 경매 시 세입자가 후순위일 경우 보증금 회수 불가
대응 방법
- 전세가율 70% 이상이면 즉시 재검토
- 근저당 우선순위 반드시 확인
3. “보증보험 당연히 가입돼요. 다들 가입해요.”
보증보험은 당연히 가입되는 것이 아닙니다.
왜 위험한가?
- 건물 하자, 임대인 신용 문제, 근저당 구조 등으로
실제 가입 거절되는 매물이 매우 많음 - 중개사 말만 믿고 계약했다가
‘보증보험 거절 → 사기 구조’로 이어지는 사례 다수
대응 방법
- 계약 전에 HUG/SGI에 ‘사전 가입 가능 여부’ 직접 문의
4. “전입신고는 이 집 구조상 조금 늦게 해야 해요”
전입신고를 늦게 하라? 매우 위험합니다.
왜 위험한가?
전입신고가 늦어지면 그 사이 임대인이
- 근저당 추가 설정
- 압류
- 가압류
를 넣을 수 있습니다.
이 경우 세입자의 우선순위가 완전히 사라집니다.
대응 방법
- ‘전입신고·확정일자 즉시 가능’ 특약 필수 기재
5. “보일러나 배관은 원래 오래돼서 그래요. 그냥 쓰시면 돼요.”
이는 수리 책임을 세입자에게 떠넘기려는 멘트일 가능성이 높습니다.
왜 위험한가?
입주 직후 하자 발생은 대개 임대인의 책임입니다.
이를 세입자 책임처럼 말하는 것은 부당합니다.
대응 방법
- 입주 전 집 점검 후 사진·영상 기록
- 수리 책임 특약을 명확히 작성
6. “전세보증금은 집주인이 책임감 있는 분이라 걱정 안 하셔도 돼요.”
가장 위험하고 근거 없는 말입니다.
왜 위험한가?
- 임대인의 겉모습·말투와 재정 능력은 무관
- 다주택자일수록 보증금 돌려줄 여력 부족할 가능성 높음
- 임대인이 의도적 사기가 아니더라도
역전세로 보증금 반환이 불가한 상황 다수
대응 방법
- 임대인 신용·재산 상태는 등기부와 대출 현황으로 판단
7. “이 집은 오늘 아니면 계약 못 해요.”
계약을 급하게 유도하는 멘트는 경계 신호입니다.
왜 위험한가?
시간을 주면 시세 조사·등기부 확인·보증보험 문의 등이 가능해지기 때문에,
빠른 계약을 유도하는 경우 사기 가능성이 높습니다.
대응 방법
- 상대가 서두를수록 천천히 확인
- 서류 검토·실거래가 확인 후 결정
8. “신축 빌라는 원래 전세가가 매매가보다 높아요.”
거짓입니다.
왜 위험한가?
이 멘트는 대표적인 깡통전세 구조 합리화 멘트입니다.
전세보증금 > 매매가 의 구조는 매우 위험합니다.
실제 피해 사례
- 매매가 1.8억 → 전세 1.9억 계약 → 경매 → 세입자 전액 손실
대응 방법
- 전세가율 계산 → 80% 이상이면 위험
9. “하자는 원래 입주 후에 고치는데, 먼저 계약부터 하시죠.”
하자가 있어도 계약부터 하라? 절대 금지입니다.
왜 위험한가?
구두 약속은 분쟁 시 증거 불가
입주 후 임대인이 “하자는 원래 임차인 부담”이라고 말 바꿈 가능
대응 방법
- 하자 항목을 특약에 직접 작성
- “입주 전 수리 완료” 문구 필수
10. “계약서에 있는 특약은 형식적인 거니까 그냥 사인하세요.”
계약서 특약이 가장 위험한 부분인데
그걸 ‘형식적’이라고 말하는 것은 사실상
세입자가 내용을 확인하지 않고 사인하도록 유도하는 행위입니다.
대응 방법
- 특약은 반드시 세입자가 직접 확인
- 애매하거나 불리한 내용 있으면 즉시 수정 요청
- 수정 거절 시 계약 중단도 검토
마무리
전세계약 과정에서 중개사는 가장 중요한 정보 제공자이자 조력자이지만,
모든 중개사가 세입자 편은 아닙니다.
특히 계약을 빨리 성사시키기 위해
위험을 축소하거나, 잘못된 정보를 전달하는 경우가 적지 않습니다.
2025년 전세사기·깡통전세 피해자는
“중개사 말만 믿었다”는 후기를 공통적으로 남깁니다.
따라서 세입자는 다음 원칙을 기억해야 합니다:
- 중개사 말보다 서류가 우선이다.
- 확인되지 않은 정보는 절대 믿지 않는다.
- 특약은 내가 직접 쓰고, 직접 확인한다.
- 전세가율·등기부·보증보험은 기본이다.
이 4가지만 지켜도 대부분의 위험 계약을 피할 수 있습니다.
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