보증금 일부만 먼저 준다고 할 때 반드시 알아야 할 대응법

전세계약이 끝났는데 임대인이 이렇게 말하는 경우가 있습니다.

“지금은 자금이 부족해서 일부만 먼저 드릴게요.”
“수리비 정산하고 나머지는 나중에 드리겠습니다.”
“일단 급한 돈만 먼저 가져가세요.”

겉으로 보면 임대인이 협조적인 것처럼 보이지만,
이 순간의 선택이 보증금 회수 결과를 완전히 바꿔버리는 경우가 매우 많습니다.

2025년 전세 분쟁 사례를 보면
보증금 일부를 먼저 받았다가
나머지 금액을 수개월~수년간 받지 못하거나
아예 포기하게 되는 사례가 끊이지 않고 있습니다.

이번 글에서는
보증금 일부 지급 제안을 받았을 때
세입자가 반드시 알아야 할 법적 의미, 위험 요소, 안전한 대응 방법을
실무 기준으로 정리했습니다.

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1. 보증금 일부 지급 제안, 왜 위험한가?

보증금 일부 지급은 단순한 ‘선의’가 아닐 수 있습니다.
법적으로는 아주 중요한 의미를 가집니다.

핵심 위험

• 세입자가 ‘보증금 반환에 합의했다’고 해석될 수 있음
• 반환 지연에 대한 임대인 책임이 약해질 수 있음
• 소송·보증보험 청구 시 불리한 증거로 사용될 가능성
• 임대인이 “이미 지급했다”고 주장하며 추가 지급을 미루는 근거가 됨

즉, 일부 지급은
임대인에게 시간을 벌어주는 행위가 되는 경우가 많습니다.

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2. 가장 위험한 상황: 아무 문서 없이 일부만 받는 경우

다음과 같은 상황은 특히 위험합니다.

• 문자·카톡·합의서 없이 계좌로 일부 금액만 입금됨
• “나중에 줄게요”라는 구두 약속만 존재
• 원상복구 비용·정산 내역이 불분명
• 반환 기한이 명확히 정해져 있지 않음

이 경우 임대인은 이후 이렇게 주장할 수 있습니다.

• “그게 최종 정산이었습니다.”
• “세입자가 동의하고 받은 돈입니다.”
• “이미 합의가 끝났습니다.”

세입자는 이를 반박하기 매우 어려워집니다.

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3. 일부 지급을 받기 전 반드시 확인해야 할 5가지

보증금 일부를 받기 전, 아래 5가지는 반드시 충족되어야 합니다.

① 전체 보증금 총액 명시

“총 보증금은 ○○원이며”라는 문구가 반드시 있어야 합니다.

② 이미 지급된 금액과 잔액 구분

• 기지급금: ○○원
• 미지급 잔액: ○○원

이 구분이 없으면 분쟁 시 불리합니다.

③ 잔액 반환 기한 명확히 설정

“추후 반환”은 절대 안 됩니다.
반드시 날짜가 들어가야 합니다.

④ 지연 시 조치 명시

• 내용증명
• 소송
• 보증보험 청구
  등을 진행할 수 있음을 명시해야 합니다.

⑤ 서면 합의 필수

문자·카톡도 가능하지만
가장 안전한 것은 합의서 또는 특약 문구입니다.

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4. 안전한 문구 예시 (반드시 이런 형태여야 함)

아래는 실제 분쟁에서 효력이 인정되는 안전한 문구 예시입니다.

총 전세보증금 ○○원 중
금일 ○○원을 우선 반환받았으며,
잔여 보증금 ○○원은 2025년 ○월 ○일까지
임대인이 전액 반환하기로 한다.

본 일부 반환은 전세보증금 반환의 일부에 불과하며,
잔액 미반환 시 임차인은
내용증명 발송, 임차권등기명령, 반환소송 등
모든 법적 조치를 취할 수 있다.

 

이 문구가 없다면
일부 지급을 받는 것 자체를 재고해야 합니다.

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5. 절대 하면 안 되는 행동 5가지

보증금 일부 받고 영수증만 작성

→ 합의로 해석될 수 있음

“일단 급해서” 받고 나중에 생각

→ 가장 흔한 실패 패턴

잔액 반환 기한 없는 합의

→ 무기한 지연 가능

원상복구 비용 공제에 즉시 동의

→ 과도 청구 인정으로 해석될 수 있음

일부 지급 후 아무 조치도 안 함

→ 임대인이 계속 시간을 끌게 됨

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6. 일부 지급 제안을 받았을 때 가장 안전한 대응 시나리오

2025년 기준 가장 안전한 흐름은 다음과 같습니다.

1) 일부 지급 제안 → 즉시 서면 요구

“문서로 정리해 주세요.”

2) 문서 거부 시 → 일부 지급 거절

보증금은 한 번에 받는 것이 원칙입니다.

3) 반환 지연 명확 → 내용증명 발송

일부 지급 여부와 무관하게 진행 가능

4) 필요 시 임차권등기명령

잔액 보호를 위해 필수

5) 보증보험 또는 소송 병행

일부 지급을 받았어도 잔액은 청구 가능

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7. 일부 지급을 이미 받은 경우, 지금이라도 해야 할 조치

이미 일부를 받아버렸다면
아직 기회는 있습니다.

즉시 해야 할 일

1. 문자·카톡으로 “잔액 반환 요구” 명확히 남기기
2. 잔액 반환 기한 명시한 내용증명 발송
3. 임차권등기명령 검토
4. 보증보험 가입 여부 확인
5. 필요 시 반환소송 준비

중요한 것은
일부 지급이 ‘최종 합의가 아니었다’는 점을 기록으로 남기는 것입니다.

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8. 실제 분쟁 사례로 보는 결과 차이

사례 A (실패)

• 보증금 2억 중 1억 먼저 수령
• 구두 합의만 존재
• 잔액 반환 미이행
  → 법원: “합의로 볼 여지 있음”
  → 잔액 회수까지 2년 소요

사례 B (성공)

• 일부 지급 전 서면 합의
• 반환 기한 명시
• 미이행 즉시 소송
  → 3개월 내 잔액 전액 회수

차이는 문서 하나였습니다.

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마무리

보증금 일부 지급은
세입자를 배려하는 행위가 아니라,
임대인이 시간을 벌기 위한 전략인 경우가 훨씬 많습니다.

2025년 전세 시장에서
보증금을 안전하게 지키기 위한 핵심 원칙은 단순합니다.

1. 보증금은 원칙적으로 한 번에 전액 반환
2. 일부 지급 시 반드시 서면 합의
3. 반환 기한 없는 합의는 거절
4. 기록 없는 선의는 절대 믿지 말 것

이 원칙만 지켜도
보증금 분쟁의 절반 이상을 피할 수 있습니다.