전세 만기 전에 집주인이 집을 팔겠다고 하면 생기는 문제들

전세로 살고 있는데 집주인이 갑자기 이렇게 말하는 경우가 있습니다.

“집을 팔려고 합니다.”
“매수자가 곧 정해질 것 같아요.”
“만기 전에 소유자가 바뀔 수도 있어요.”

이 말을 들은 세입자 입장에서는
보증금은 안전한지, 이사를 나가야 하는지,
계약은 어떻게 되는지 혼란스러울 수밖에 없습니다.

2025년 현재 부동산 시장에서는
전세 기간 중 매매가 동시에 진행되는 사례가 많아졌고,
이를 제대로 이해하지 못하면 보증금 반환 지연이나 분쟁으로 이어질 수 있습니다.

이번 글에서는
전세 만기 전에 집주인이 집을 팔겠다고 할 때
실제로 발생할 수 있는 문제들과
세입자가 반드시 알아야 할 대응 기준을 정리했습니다.

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1. 전세 기간 중 집을 파는 것, 법적으로 가능할까?

결론부터 말하면 가능합니다.

집주인은 전세 계약이 살아 있는 상태에서도
집을 매도할 수 있습니다.
다만, 매매가 이루어져도 전세계약은 그대로 유지됩니다.

즉,

• 집이 팔려도
• 소유자가 바뀌어도

세입자의 전세계약은 자동으로 승계됩니다.

이를 임대차계약의 승계라고 합니다.

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2. 집이 팔리면 내 전세계약은 어떻게 될까?

매매가 완료되면
기존 집주인의 지위는 새로운 집주인에게 넘어갑니다.

새 집주인은 다음 의무를 그대로 승계합니다.

• 전세계약 내용 유지
• 계약 기간 보장
• 전세보증금 반환 의무

따라서 원칙적으로는
“집이 팔렸으니 나가라”는 요구는 할 수 없습니다.

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3. 문제는 ‘보증금 반환 시점’에서 발생한다

실제 분쟁은 대부분
전세 만기 시 보증금 반환 단계에서 발생합니다.

다음과 같은 상황이 자주 문제 됩니다.

① 새 집주인이 보증금을 바로 돌려주지 못하는 경우

매수자가 전세보증금을 승계했지만
자금 여력이 부족한 경우가 있습니다.

② 기존 집주인과 매수자 간 책임 떠넘기기

• “이미 팔았으니 새 집주인에게 받으세요.”
• “그 보증금은 매매 대금에 포함돼 있습니다.”

이 과정에서 세입자만 피해를 보는 경우가 많습니다.

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4. 전세 만기 전에 ‘집을 비워달라’는 요구는 정당할까?

집주인이 매매를 이유로
전세 만기 전 퇴거를 요구하는 경우가 있습니다.

하지만 다음 원칙을 기억해야 합니다.

• 전세계약 기간은 법적으로 보호됨
• 세입자의 동의 없이 중도 해지는 불가
• 이사 강요는 법적 효력 없음

단, 세입자가 동의할 경우에는
합의 해지가 가능하며,
이때는 반드시 조건을 명확히 해야 합니다.

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5. 합의 해지를 한다면 반드시 확인해야 할 조건

전세 만기 전 퇴거에 동의한다면
다음 조건이 충족되지 않으면 위험합니다.

• 보증금 전액 반환 시점 명확화
• 반환 계좌와 날짜 확정
• 중개수수료·이사비용 부담 주체 명시
• 지연 시 책임 주체 명확화
• 반드시 서면 합의

구두 약속만 믿고 나가면
보증금 반환이 지연될 가능성이 매우 큽니다.

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6. 집이 팔릴 예정일 때 세입자가 꼭 해야 할 행동

집주인이 매매를 진행한다고 알렸다면
세입자는 다음을 즉시 점검해야 합니다.

① 등기부등본 변동 지속 확인

• 소유권 이전 예정 여부
• 근저당 설정 여부

② 매매 계약서 존재 여부 확인

실제 매수자가 있는지,
단순히 “팔 예정”인지 구분해야 합니다.

③ 새 집주인 정보 확인

• 실명
• 연락처
• 보증금 반환 주체

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7. 전세보증보험 가입 여부가 중요한 이유

전세 기간 중 매매가 진행되는 집은
전세보증보험의 보호 여부가 매우 중요합니다.

• 보험 가입 상태라면
  소유자 변경과 관계없이 보증금 보호 가능
• 미가입 상태라면
  집주인·매수자 자금 상태에 따라 위험 증가

따라서 매매 이야기가 나오면
보증보험 가입 가능 여부부터 확인하는 것이 가장 안전합니다.

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8. 이런 말에는 반드시 경계해야 한다

다음과 같은 말은 실제 분쟁으로 이어지는 경우가 많습니다.

• “집 팔리면 바로 돌려드릴게요”
• “매수자가 알아서 해결할 거예요”
• “문제 없어요, 다들 이렇게 해요”
• “계약은 자동으로 끝나는 거예요”

이 모든 말은
법적 효력이 없는 설명일 수 있습니다.

중요한 것은 말이 아니라
문서와 구조입니다.

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9. 전세 만기 전 매매 상황에서 가장 안전한 선택

정리하면 다음 기준이 가장 안전합니다.

• 계약 기간은 끝까지 보장받는다
• 보증금 반환 주체를 명확히 한다
• 합의 퇴거는 조건 충족 시에만 진행
• 문서 없는 약속은 믿지 않는다
• 보증보험을 적극 활용한다

집이 팔리는 것 자체보다
그 과정에서 세입자의 권리가 흐려지는 것이 가장 큰 위험입니다.

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마무리

전세 기간 중 집주인의 매매는
세입자에게 선택을 강요하는 상황을 만들 수 있습니다.

하지만 법적으로 보호받는 권리는 분명히 존재하며,
이를 정확히 알고 대응하면
불필요한 퇴거, 보증금 분쟁을 충분히 피할 수 있습니다.

전세 만기 전에 집을 팔겠다는 말을 들었다면
당황하기보다
내 계약과 보증금이 어떻게 보호되는지부터 차분히 점검하시기 바랍니다.